別府市の建設業許可申請｜観光・温泉地の「特殊事情」と民泊・旅館業の開業戦略ガイド【行政書士監修】

別府市の建設業経営は「温泉と地形」で決まる

別府市は、大分県内の他市町村とは全く異なる生態系を持つ「世界有数の国際観光都市」です。

鉄輪、明礬、観海寺…至る所から立ち上る湯煙。
インバウンド（訪日外国人）の復活に伴うホテル建設ラッシュ、老舗旅館の改修、そして別荘地の古民家リノベーション。

ここには、単なる公共工事や住宅建設とは一線を画す、観光地特有の「ドル箱市場」が眠っています。

しかし、その市場で利益を出し続けるためには、別府という土地が持つ「強烈な腐食環境（硫化水素）」と「迷宮のような坂道（物流難）」という、過酷な物理的障壁を乗り越えなければなりません。

「腕には自信がある。しかし、別府の特殊な環境と法規制に足元をすくわれる」

これが、別府市で新たに建設業やリフォーム業を営む多くの社長様が直面する、残酷な現実です。

別府土木事務所の審査攻略！建設業許可の申請窓口と「景観」の壁

別府市内に営業所を置く場合、申請先は「別府土木事務所（別府市大字鶴見）」となります。
（※大分土木事務所ではありませんので、くれぐれもご注意ください）

まず知っておくべきは、ここの審査担当官は、書類の整合性はもちろんのこと、観光都市・別府ならではの「景観・環境への配慮」という独自の視点を持っているという事実です。

特に資材置き場を併設する場合、それが観光ルート沿いや温泉街の中心部にあると、「シート養生は適切か」「外部から見苦しくないか」といったチェックが入ることがあります。
「とりあえず更地があるから、そこを置き場にします」という安易な申請は、景観条例や近隣住民との協定に抵触する恐れがあり、許可が下りないどころか、後の行政指導リスクを高めます。

2. 多くの社長が泣く「営業所の独立性」と「民泊併設」の罠

別府市特有の悩みとして多いのが、「自宅兼事務所」や「民泊施設内への事務所設置」に関する問題です。
別府は土地が狭く、空き家バンクなどを利用して拠点を構える方が多いですが、ここで「NG」を食らうと、物件購入費やリフォーム代が無駄になります。

当事務所では、賃貸借契約や購入契約を結ぶ前の「物件写真と用途地域による事前診断」を無料で行っています。
「この古民家で許可は下りるか？ 民泊もできるか？」契約書にハンコを押す前に、必ず私にご相談ください。

別府市で「観光マネー」を掴むための業種戦略

建設業許可には29種類の業種があります。
別府市で成功するためには、取るべき「黄金の業種」が存在します。
それは、別府の弱点である「腐食」と、強みである「宿泊」に特化した業種です。

➀温泉設備・メンテナンス特化（対 ホテル・旅館・共同浴場）

別府市の配管は、過酷な環境に晒されています。
強酸性の温泉ガス（硫化水素）や湯の花による詰まり。ここで「修理・交換」の需要は永久になくなりません。

• 【管工事業】★最重要
  単なる水道工事ではありません。「塩ビ管」「耐熱性ポリ管」「ステンレス（SUS316L）」などの材質選定ができ、温泉法に基づいた配管工事ができる業者は、別府のホテルから神様のように扱われます。この許可は必須です。
• 【塗装工事業】
  温泉ガスの影響を受けるのは配管だけではありません。ホテルの手すり、空調の室外機、屋根。これらを「重防食塗料」で守る技術は、別府では高単価で売れます。

②宿泊施設リノベーション・民泊開業特化

インバウンド需要で、古いアパートや空き家を「民泊」や「簡易宿所」に変える工事が急増しています。

• 【内装仕上工事業】：和室をベッドルームに変える、防音壁を入れる等の工事に必須。500万円未満でも、施主（投資家）は許可業者を信頼して発注します。
• 【解体工事業】：建て替え需要に加え、狭小地での「手壊し解体」の技術が別府では重宝されます。
• 【消防施設工事業】：民泊許可取得に必須となる「自動火災報知設備」や「誘導灯」の設置。これを自社でできる（または協力会社と組める）と、民泊案件を丸ごと受注できます。

「どの業種を取れば、ウチの会社は一番儲かるのか？」
ただ許可を取るだけでなく、民泊・旅館業への参入も見据えた、経営戦略としての業種選定をアドバイスします。

許可の先にある地獄「温泉地の現場リスク」を突破せよ

ここが、他の行政書士事務所が決して語らない、しかし現場の社長が一番困っている「真実」です。
別府市の現場は、大分市や福岡の現場とは勝手が違います。許可証があっても、現場のマネジメントができなければ赤字になります。

現場に入るたびに、以下のような「別府特有のトラブル」が発生します。

特に深刻なのが「物流と廃棄物」の問題です。
道が狭い別府では、大型トラックで一気に産廃を搬出することができず、軽トラや2t車で何度も往復（ピストン輸送）する必要があります。

「自社の軽トラでゴミを運んでいたら、産廃の許可がないと言われて警察に止められた」
「元請けから『収集運搬の許可がない業者には解体を頼めない』と断られた」

そんな悲鳴を私は何度も聞いてきました。
当事務所は、逃げません。

建設業許可の取得と同時に、別府の現場で必須となる「産業廃棄物収集運搬業許可」のセット取得を強く推奨し、サポートしています。
また、大手ホテル建設現場（杉乃井ホテル等の大型案件）に入るための「グリーンファイル（安全書類）」や「CCUS登録」についても、代行作成が可能です。

事務員を一人雇えば、月20万円のコストがかかります。
しかし、当事務所にアウトソーシングすれば、その数分の一のコストで「法務と現場書類」の体制が整います。

別府市発注の公共工事を狙う「経審」戦略

安定経営のために、いつかは欲しい「公共工事」。
別府市では、水道管（温泉管含む）の更新工事や、市営温泉の改修、観光施設のバリアフリー化など、地域密着業者向けの案件が多数あります。

公共工事に入札するには、「経営事項審査（経審）」を受けて、会社の点数（ランク）を格付けしてもらう必要があります。

これらのシミュレーションも、許可申請と同時に行います。
別府市は「災害時の対応」を重視する傾向があります。地場の建設業者として、どのように地域貢献を点数に結びつけるか。
「今は下請け専門だが、3年後には別府市の指名業者になりたい」。
そんなビジョンを一緒に描きませんか！

なぜ、別府市の建設業者は当事務所がおすすめなのか？