「湯布院で理想の古民家を見つけたから、民泊を始めたい」。そのとき、建物の雰囲気や眺望と一緒に確かめたいのが、その住所で、どの制度を使って宿泊事業ができるかです。
湯布院の民泊を「住居専用地域だから開業できない」と一括りにはできません。住宅宿泊事業と旅館業では立地の考え方が異なり、湯布院には住居系用途地域の一部で旅館等の建築制限を緩和する特別用途地区もあります。
まず所在地と区域を調べ、使える制度を絞る。そのうえで市の条例、建物・消防、管理体制を確認する。この順で進めれば、購入後に計画を大きく変える事態を避けやすくなります。この記事では、由布市内の物件を購入・賃借する前に必要な確認を整理します。
湯布院の民泊は、住宅宿泊事業と旅館業を分けて考える
一棟貸しの古民家や別荘であっても、建物の見た目だけで手続きは決まりません。住宅宿泊事業は住宅を利用する届出制度、旅館業は宿泊施設として営業する許可制度です。
| 確認すること | 住宅宿泊事業（民泊新法） | 旅館業（簡易宿所など） |
|---|---|---|
| 営業の手続き | 住宅宿泊事業の届出 | 旅館業の営業許可 |
| 日数の基本 | 年間180日以内 | 住宅宿泊事業法の180日上限はない |
| 物件の前提 | 法律上の「住宅」の要件を満たすこと | 旅館業が可能な立地・建物であること |
| 湯布院で最初に確かめること | 居住の実態・利用状況と市の条例手続き | 用途地域・特別用途地区と市の条例手続き |
住宅宿泊事業には台所・浴室・便所・洗面設備が必要で、生活の本拠、入居者募集中、随時居住に使う住宅などの居住要件もあります。宿泊客を泊めるためだけの建物は、戸建ての形をしているだけでは対象になりません。 別荘の場合も、所有者等が実際に居住利用する状況を整理して相談してください。
制度の判定には、大分県中部保健所由布保健部が公開する由布市内の民泊判定・検討シートが役立ちます。
年間を通じて営業したい場合は旅館業が候補になりますが、許可を取れば予約が埋まるという意味ではありません。営業できる日数と実際の稼働日数、売上と利益は別です。希望する営業日数だけでなく、建物の条件と維持管理に必要な費用を合わせて選びましょう。
制度全体の違いを整理したい方は、次の記事も参考にしてください。
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民泊新法と旅館業（簡易宿所）の違い｜物件・営業日数で選ぶには
民泊新法と旅館業の違いは、「年間180日までか、日数の上限がないか」だけではありません。 住宅としての使い方、営業できる場所、建物の改修、宿泊中の管理体制まで比べる必要があります。 ココがポイント 自 ...
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住所から用途地域と「娯楽レクリエーション地区」を調べる
住居専用地域かどうかだけで結論を出さない
住宅宿泊事業は、制度上、住居専用地域でも実施できる仕組みです。一方、旅館業は建築基準法上の用途制限を受けます。同じ「民泊」という言葉で両者を扱うと、できる・できないの判断を取り違えます。観光庁「住宅宿泊事業を始める方へ」
さらに湯布院では、住居系用途地域の一部に特別用途地区「娯楽レクリエーション地区」が設けられています。市は、この地区で一定の基準を満たす旅館等について用途制限を緩和すると案内しています。対象には面積等の条件があり、小中学校・幼稚園・保育園等の敷地の周囲100mは地区外とされています。
そのため、不動産広告の用途地域欄だけで諦めることも、「周囲に旅館があるから大丈夫」と決めることも適切ではありません。対象区域と計画の適合を由布市の特別用途地区の案内で調べ、市に確認します。
市への照会で伝えるのは、所在地と営業計画
物件の住所に加え、地番と位置図を用意してください。土地が区域の境界に近い場合などは、広域の地図だけでは判断しにくいためです。由布市の都市計画の案内も、用途地域の詳細は問い合わせるよう案内しています。
照会する内容は、次のように整理できます。
- この地番の用途地域と特別用途地区は何か。
- 住宅宿泊事業、簡易宿所、旅館・ホテルのうち、どの計画を検討できるか。
- 既存住宅を使う場合と、新築・増築する場合で必要な手続きは何か。
- 景観・開発関係の区域や市条例の対象に該当するか。
用途地域が指定されていない、いわゆる白地地域であっても、宿泊施設を無条件に開業できるわけではありません。建築、消防、市条例などの確認は引き続き必要です。全国共通の用途制限と調べ方は、次の記事にまとめています。
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民泊の用途地域一覧｜13地域の基本制限と物件契約前の調べ方
「この物件、用途地域は大丈夫かな？」と気になったら、まず住宅宿泊事業（民泊新法）で運営するのか、旅館業の許可を取って簡易宿所等にするのかを分けて確認しましょう。同じ「民泊」と呼ばれていても、建築基準法 ...
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由布市の条例は「何を、どこで行うか」で確認する
潤いのある町づくり条例・景観計画
湯布院では、合併前の「潤いのある町づくり条例」が暫定条例として引き続き運用されています。湯布院町全域を対象としますが、具体的な適用対象は造成、建築物の規模、階数などによって定められています。「湯布院の民泊はすべて同じ開発手続き」とは考えないでください。
景観計画についても、区域と予定する工事の内容を合わせて確認します。由布院盆地景観計画の案内では、対象行為の届出や、一定の行為について近隣関係者へ説明して理解を得ることが示されています。
確認時には、敷地・建物の面積、高さ、階数、外壁や屋根、看板、駐車場、造成・伐採などの計画を伝えましょう。内装だけを直すつもりでも、途中で外構や増築を追加するなら、対象手続きを再確認する必要があります。
モーテル類似施設建築規制条例も確認する
名称から自分の計画に無関係と思いやすいのが、由布市モーテル類似施設建築規制条例です。市の案内では、旅館等を建築する場合や旅館等へ用途変更する場合、該当しないことの事前審査が必要とされています。対象となる宿泊施設には住宅宿泊事業用の建物も含まれます。
一棟貸しや非対面チェックインを予定する場合は、玄関、本人確認設備、客室への動線が分かる図面を市へ示してください。旅館業のフロント要件を満たすことと、市条例の審査を済ませることは、分けて確認します。
近隣への説明は、対象と内容を具体的にする
住宅宿泊事業については、大分県住宅宿泊事業法事務処理要領で、届出前の周辺住民への周知と、その範囲・日時・内容等の記録が求められています。市の景観・開発関係の手続きとは、根拠と対象を区別して進めます。
説明資料には、宿泊定員、駐車場所、ごみの処理方法、屋外で過ごす時間帯、騒音への対応、連絡先をまとめると、運営方法が伝わりやすくなります。近隣の生活環境を守る具体策を、開業後の宿泊者への案内にも反映させましょう。
改修費を決める前に、建築・消防・排水を相談する
既存住宅は、そのまま宿泊施設に使えるとは限らない
旅館業へ転用する場合は、現在の建築用途と営業予定の用途を確認します。建物の規模等によって用途変更の確認申請が不要な場合でも、必要な建築基準への適合まで不要になるわけではありません。
確認済証・検査済証、既存図面、増改築の履歴を集め、建築士と大分土木事務所の建築担当へ相談しましょう。図面と現況が違うときは、その違いも伝えます。小規模な住宅の転用で特に迷いやすい点は、次の記事で説明しています。
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200㎡以下の民泊用途変更｜確認申請が不要でも必要な書類・工事・消防対応
住宅や別荘を旅館業の宿泊施設へ変える場合、用途変更する部分の床面積の合計が200㎡以下なら、用途変更に係る建築確認申請は不要です。ただし、用途変更後の建築基準への適合まで不要になるわけではありません。 ...
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消防は内装工事が終わる前に相談する
最も避けるべきは、消防署への事前相談をせずにリノベーション工事を完了させてしまうことです。
消防設備や避難経路は、採用する制度、宿泊に使う範囲、階数、面積などを示して確認します。必要な設備が決まってから改修見積もりを取る方が、工事後の手戻りを減らせます。前面道路や車両の進入状況も伝えますが、道路幅だけで必要設備や工事金額を決めつけないでください。
由布市内の相談先は由布市消防本部予防課です。県の旅館業ポータルサイト（由布市内）には、建築・消防の窓口と関係手続きが整理されています。
浄化槽・温泉は、既存設備と利用計画を照合する
物件を購入する前に、必ず「浄化槽の型式」と「放流先」を確認してください。
あわせて、下水道への接続状況、宿泊定員、食事提供や浴室の利用計画を設備業者・担当窓口へ伝えます。「10人泊めるから10人槽」と宿泊人数だけで判断したり、補助金が使える前提で改修費を計算したりせず、必要な設備と工事範囲を確かめましょう。掘削や搬入の条件も物件ごとに異なります。
旅館業で厨房・洗濯設備・浴槽を使う場合は、水質汚濁防止法の届出も開業工程に入れます。由布保健部は、対象施設の設置・工事着工又は旅館業許可取得の60日以上前の届出を案内しています。宿泊客用の台所や家庭用洗濯機も対象です。設備の型番・寸法、給排水図、排水先と予定日を由布保健部へ示し、既存設備の転用も含め手続きを先に確認してください。日最大排水量が50㎥を超える場合は県環境保全課が窓口です。由布保健部の届出対象・必要資料
温泉付き物件では、宿泊客への利用に必要な温泉法の手続きと、供給契約・名義・供給条件を別々に確認します。既存の温泉設備や供給があることだけで、計画した営業にそのまま使えると判断しないでください。大分県「温泉関係諸手続について」
自然公園区域に該当する土地では、建築、造成、伐採、外観変更などについて別の許可・届出が必要になる場合があります。標高だけで適用の有無は決まりません。所在地の区域区分と予定行為を照合してください。大分県「自然公園内で許可が必要な行為について」
非対面運営は、現地対応できる人まで決める
チェックイン用の機器を置くだけでは、無人運営の準備は完了しません。
由布保健部の玄関帳場・フロントの案内では、旅館業でフロントを設けない場合の要件として、通常10分程度で職員等が駆けつける体制、本人確認・出入り確認、適切な鍵の受渡しなどが示されています。簡易宿所には設備について個別に認められる場合もあるため、計画を示して相談します。
住宅宿泊事業には別の管理ルールがあります。家主不在時などは住宅宿泊管理業者への委託が必要となるため、採用する制度に合わせて体制を決めてください。大分県「住宅宿泊事業法について」
自宅や別荘で宿泊者を受け入れる方は、住宅の要件と、不在時間・居室数に応じた管理委託の判断を分けて確認してください。
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民泊の家主居住型と家主不在型の違い｜管理委託・副業・法人の判断ポイント
民泊の「家主居住型」「家主不在型」を選ぶときは、住民票の住所や物件の呼び名だけで判断しないことが大切です。住宅宿泊事業では、その建物が制度上の「住宅」に当たるかと、宿泊者がいる間に事業者が不在となるか ...
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由布保健部の民泊検討シートは、住宅宿泊事業の緊急時対応について「30分以内に到着」と案内しています。旅館業のフロント省略要件とは区別し、予定する管理拠点から現地対応できるかを保健部と管理業者に確認してください。
由布市で住宅宿泊事業を選ぶ方は、住宅要件、現地の管理体制、必要書類を確認し、届出の準備へ進みましょう。
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湯布院の民泊届出・代行相談ガイド｜住宅要件と必要書類、準備の進め方
「湯布院の別荘を、使わない時期に宿泊施設として貸したい」「物件は決まったが、届出をどこまで自分で準備すればよいか分からない」。そんなときは、書類を集める前に、住宅宿泊事業として使える住宅か、宿泊中の管 ...
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委託先を探すときは、清掃だけなのか、宿泊中の連絡受付や現地対応まで含むのかを区別します。夜間の連絡先、担当者が対応できないときの代替要員、冬季や混雑時の移動経路まで確認しておくと、運営計画を具体化できます。
契約前の相談は、この順番で進める
最初に次の資料を一つにまとめ、各窓口に同じ計画を伝えましょう。
- 住所・地番・位置図、物件資料
- 平面図、敷地面積・延べ面積・階数、建築関係の既存書類
- 希望する営業制度、年間の営業計画、宿泊定員
- 所有者等の居住利用の予定、家主の在・不在、管理方法
- 改修内容、駐車場、排水設備、温泉・食事提供の有無
| 相談先 | 確認したいこと |
|---|---|
| 由布市都市景観推進課／097-529-7334 | 用途地域、特別用途地区、景観・開発・モーテル類似施設関係の市条例 |
| 大分県中部保健所由布保健部／097-582-0660 | 住宅宿泊事業と旅館業の適用、施設・管理要件、関係法令手続き |
| 大分土木事務所の建築担当／097-558-2141 | 建築用途、用途変更、改修に伴う手続き・適合確認 |
| 由布市消防本部予防課／097-583-1320 | 消防上の用途、必要設備、消防法令適合通知の手続き |
所在地と市条例の確認を先に進め、その結果を保健部、建築、消防へ共有します。相談日、担当部署、示した図面、回答の条件を記録しておけば、定員や改修内容が変わったときに再確認すべき点も分かります。窓口情報は由布市内の旅館業の公式案内で確認できます。
現地下見では、昼間の眺望だけでなく、夜間・早朝の音や車の出入りも見ておきましょう。昼間は静かに見えても、特定の時間帯だけ近くの幹線道路の走行音が響いたり、近隣施設の排気音が気になったりする場所があります。景観の魅力と、宿泊者・近隣双方に無理のない運営を両立できるかを考える材料になります。
湯布院での開業は、「その物件でできる計画」から
湯布院の物件選びでは、住居専用地域かどうかという一項目ではなく、住所・区域・制度・建物・運営体制をつないで判断することが大切です。住宅宿泊事業で使える住宅なのか、旅館業が可能な立地なのか、市条例にどの手続きがあるのかを、契約前に整理しましょう。
調査や申請準備の支援を検討する方は、民泊の相談窓口へお問い合わせください。その際に、所在地、検討中の制度、図面の有無、購入前か取得済みかを添えると、対応可能な範囲を確認しやすくなります。
制度・窓口情報の確認日：2026年10月22日。
