民泊の「家主居住型」「家主不在型」を選ぶときは、住民票の住所や物件の呼び名だけで判断しないことが大切です。住宅宿泊事業では、その建物が制度上の「住宅」に当たるかと、宿泊者がいる間に事業者が不在となるか、管理業務の委託が必要かを分けて確認します。
自宅を使う場合でも、宿泊者がいる時間に仕事で外出するなら管理体制の検討が必要です。一方、別荘でも、住宅要件を満たし、宿泊中に事業者が確実に滞在する計画であれば、不在とならない運営を検討できます。どちらが有利かではなく、普段の暮らしと実際の対応体制に合う方法を選びましょう。
本記事の「居住型・不在型」は、主に住宅宿泊事業の管理体制を説明するための呼び方です。旅館業の営業種別を分ける言葉ではありません。
最初に分けたい「住宅の要件」と「管理委託の要件」
住宅宿泊事業の対象には、台所・浴室・便所・洗面設備が必要です。そのうえで、次のいずれかの居住要件を満たす必要があります。
- 現に人の生活の本拠として使われている
- 居住用の入居者募集が行われている
- 所有者・賃借人・転借人が随時、居住のために使っている
家具や生活用品を置くだけで住宅要件を満たすわけではありません。どの要件によるのか、それを示す資料とともに届出先へ確認します。住宅宿泊事業は年間180日が上限で、自治体の条例による期間制限もあります。家主が住んでいても、法人で運営しても、この上限を超えてよいわけではありません。観光庁「住宅宿泊事業者編」
通年の宿泊営業を考えている場合は、居住型・不在型を比べる前に、住宅宿泊事業と旅館業（簡易宿所）の違いを確認してください。
管理業務の委託は、居室数と宿泊中の不在で判断する
住宅宿泊事業法上、原則として次のいずれかに当たる場合に、登録された住宅宿泊管理業者への委託が必要です。
| 確認すること | 判断のポイント |
|---|---|
| 届出住宅の居室数 | 5を超える場合は、事業者が滞在していても委託が必要 |
| 宿泊者がいる間の不在 | 日常生活上の一時的な不在を除き、委託が必要 |
| 事業者自身の管理業登録 | 自らが住宅宿泊管理業者で、自ら管理業務を行う場合は外部委託不要 |
| 自宅に隣接する住宅など | 所定の近接性・認識可能性と、自主管理する居室数の合計5以下などの条件を確認 |
隣接する別棟などの例外は、「近くに住んでいる」だけでは足りません。生活の本拠との位置関係や騒音等を認識できる状況を図面で示し、届出先に確認しましょう。居室数は広告上の寝室数やベッド数と自己判断で置き換えず、図面に基づいて整理します。観光庁「管理業務の委託について」
買い物の外出と、毎日の通勤は同じ扱いではない
生活必需品の購入など、日常生活に通常必要な行為のための一時的な不在は例外となります。国の考え方は原則1時間ですが、最寄り店舗までの距離や交通手段などにより、2時間程度までとなる場合があります。自由な外出を毎回1時間以内に区切ればよい、という制度ではありません。 業務で継続的に長時間不在になる場合は、この例外に当たりません。不在時にも宿泊者の安全確保が必要です。観光庁「一時的な不在に関する考え方」
また、宿泊者全員が外出している間は委託義務上の不在として扱われませんが、予定より早い帰宅にも対応できる運営が必要です。旅行中の行動予定を前提に、無理な勤務計画を組まないようにしましょう。観光庁FAQ
家族や従業員がいれば、事業者は外出できる？
事業者ではない家族が残っていても、事業者自身が不在なら原則として不在に該当します。法人についても、従業員が常駐するだけで委託義務がなくなるわけではなく、原則として住宅宿泊管理業者への委託が必要です。法人自身が管理業登録を受けて自ら管理する場合は、登録と管理体制を別途整える必要があります。観光庁FAQ・法人と家族の取扱い
家主居住型・不在型、それぞれのメリットと負担
自ら管理できる運営には、宿泊者の様子を把握しやすく、設備の使い方や地域の案内を直接伝えやすい良さがあります。ただし、対応時間や清掃の負担、家族の生活動線、私物の保管まで含めて計画する必要があります。委託料がかからなくても、管理に使う時間がゼロになるわけではありません。
外部の管理業者に任せる運営では、本業や遠隔地での生活と両立する体制を組みやすくなります。その反面、委託料、連絡の引継ぎ、現場対応の質を管理する負担が生じます。委託するほど必ず収益が増える、あるいは不在型だけが正解ということではありません。
副業なら、平日・休日・出張日の予定と予約を受ける日を重ねてみてください。法人なら、誰が契約を結び、管理会社への指示や報告確認を担当するかを決めます。法人化の税務上の有利不利は、売上だけでなく他の所得や経費等で変わるため、税理士への確認事項です。
管理会社の見積もりは「率」より範囲をそろえて比べる
法定の委託が必要な場合、住宅宿泊管理業務の全部を一つの住宅宿泊管理業者に委託します。事業者が一部を残したり、複数社に分割したりする方式とは区別が必要です。一方、予約販売や写真撮影などのサービスがどこまで含まれるかは契約で確認します。観光庁「管理業務の委託の方法」
見積もりには、少なくとも次の確認欄を設けると比較しやすくなります。
- 基本料金、最低料金、清掃・リネン・消耗品等の別料金
- 夜間の連絡受付と現地対応、外国語対応の範囲
- 苦情、設備故障、鍵の紛失が起きた場合の責任分担
- 管理報告の内容、契約解除・管理会社変更時の引継ぎ
詳しくは住宅宿泊管理業者の委託条件と費用の確認方法で整理しています。
家主居住型でも、消防設備の確認は省けない
「自分が住むから消防の手続きは不要」とは判断できません。消防法令上は、家主の居住状況や宿泊室の床面積などによって用途が判断され、建物全体の使い方も関係します。住宅として扱われる場合にも住宅用火災警報器などの確認が必要です。管理委託の要否と消防上の判定を同じチェック一つで済ませないでください。消防庁・民泊の消防法令対応リーフレット
物件選定やリノベーションの初期段階で、必ず平面図を持参して管轄の消防署予防課と「事前協議」を徹底してください。宿泊室、事業者が使う場所、避難経路、階数、既存設備を記入しておくと相談が具体的になります。建築側の確認申請の要否だけで、消防設備の要否は決まりません。
届出前にそろえたい資料と確認順序
- 物件の条件を整理する。 所在地、平面図、居室数、住宅として使われている実態、所有・賃貸借関係、管理規約を集めます。
- 宿泊中の予定を整理する。 誰が事業者になるか、いつ滞在し、どの時間帯に不在になるかを書き出します。別荘の場合も、確実に滞在できる日のみ受け入れる計画かを示します。
- 届出先と消防に事前相談する。 住宅要件、条例の期間制限、管理委託、消防設備を分けて確認します。必要に応じて建築士・建築担当窓口にも相談します。
- 管理体制と費用を確定する。 委託先の登録・対応範囲、契約内容と届出資料の整合を確認してから、受入日程を組みます。
別府の物件で届出準備を進める方は、別府の民泊届出で確認する事項も参考にしてください。地域限定の確認内容を、他地域へそのまま当てはめないことが大切です。
よくある質問
住民票を移せば家主居住型にできますか？
住民票だけで決まりません。住宅の使用実態と、宿泊中に事業者が不在にならない体制をそれぞれ確認します。生活の本拠でない住宅でも滞在型の運営を検討できますが、確実に滞在する計画を届出先に説明する必要があります。観光庁FAQ
家主不在型にすれば180日を超えて営業できますか？
できません。住宅宿泊事業である限り年間180日が上限です。通年営業を希望する場合は、物件の条件に応じて旅館業等の制度を別途検討します。
自分で管理するか迷ったら、何から相談すればよいですか？
図面と一週間の在宅・外出予定を用意し、届出先に住宅要件と委託の要否を確認するところから始めましょう。契約前なら、必要な設備と管理費を見込んでから物件取得を判断できます。
手続きの整理について相談したい場合は、所在地、図面の有無、個人・法人の別、宿泊中の滞在予定を添えて、サクセスファン行政書士事務所へお問い合わせください。対応の可否・範囲・費用を確認したうえで、依頼するかを検討できます。
