東京で民泊を始めるには｜区ごとの規制・物件選び・収支の確認手順

東京で民泊を始めるなら、人気エリアを選ぶ前に、物件の所在地を管轄する自治体と、利用する制度を確認することが大切です。東京都内でも、住宅宿泊事業の制限区域、営業できる期間、近隣への事前周知などは同じではありません。

「東京は180日まで」「商業地域なら営業できる」という情報だけでは、候補物件の可否は判断できません。住宅宿泊事業の届出と旅館業の許可を分け、住所と営業方法を具体化して調べましょう。

この記事では、契約前の制度確認から、区のルールの調べ方、建物・管理体制・収支の検討までを整理します。制度情報は2026年10月22日確認時点です。

住宅宿泊事業か、旅館業かを先に整理する

住宅宿泊事業法による民泊は、要件を満たす住宅を使い、届出によって営む制度です。台所・浴室・便所・洗面設備のほか、居住に関する要件があります。営業専用に用意した建物が、そのまま届出対象になるとは限りません。

宿泊させられる日数は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までで180日以内です。自治体の条例による期間制限がある場合には、その範囲も守る必要があります。観光庁・住宅宿泊事業法の概要

旅館業は許可を得て営む別の制度で、住宅宿泊事業の180日上限は適用されません。一方で、立地や施設の条件を確認し、計画する貸し方に合う営業種別と許可基準を検討します。旅館業を選べば規制を回避できる、という考え方で進めないことが大切です。観光庁・制度に関するFAQ

制度の入口を確認したい方は、民泊新法の届出ガイドもご覧ください。簡易宿所を検討する場合は、簡易宿所営業許可の要件と申請準備で事前相談のポイントを確認できます。

東京都の案内と、物件所在地の自治体ルールを分ける

東京都の住宅宿泊事業ガイドラインは、東京都が所管する区域についてのものです。特別区、八王子市、町田市はその対象から除かれています。23区の物件は、所在地の区の案内で確認してください。東京都・関係法令とハンドブック

調べる順序は、①所在地と所管窓口、②現行条例・手引き、③制限区域と営業形態、④近隣への説明・周知、⑤改正情報です。以下は違いを理解するための例であり、東京全域の共通ルールや区の優劣を示すものではありません。

港区：家主不在型か、制限区域内かを組み合わせて確認する

港区の2025年12月版手引きでは、家主不在型で、第一種・第二種の低層住居専用地域、中高層住居専用地域または文教地区に該当する場合、実施可能期間が限定されています。

その区域で家主不在型の事業を実施できる期間は、次のとおりです。日付だけでなく正午の区切りに注意してください。

• 4月1日正午〜4月11日正午
• 7月10日正午〜9月1日正午
• 12月20日正午〜翌年1月11日正午
• 3月20日正午〜4月1日正午

同手引きは、家主居住型や制限区域外について、年間180日上限の範囲でこの期間制限を受けないと整理しています。ただし、家主居住型には区が示す条件があり、家族だけが在宅する場合などを同じ扱いにはできません。

近隣への事前周知は、届出をしようとする日の14日前までに書面で行う必要があります。対象範囲、周知内容、日数の数え方は手引きで確認し、配布と記録の準備をしてください。港区・住宅宿泊事業に関する手引き（本文6〜10頁）

新宿区：現行の曜日制限と、改正の検討状況を分ける

新宿区の現行案内では、住居専用地域において、月曜日正午から金曜日正午まで住宅宿泊事業を実施できません。また、届出の7日前までに近隣住民へ書面で周知し、区に報告する必要があります。港区の日数や区域のルールを、そのまま新宿区に当てはめないでください。新宿区・住宅宿泊事業と区のルール

2026年10月22日時点では、住宅宿泊事業と旅館業の条例改正について、10月15日〜11月13日のパブリックコメントが行われています。 これは改正案の検討段階の情報です。改正案の内容を施行済みの規制として扱うことはできません。開業時期が先になる方は、契約・設計を確定する前に、その後の条例成立、施行日、経過措置を再確認してください。新宿区・条例改正に関する意見募集

他区の物件も同じ手順で調べます。区名だけの比較表より、候補住所ごとに「自分の営業方法で、いつ営業でき、事前に何をするか」を書き出したほうが、物件判断に役立ちます。

物件契約前に、建物・契約・管理の条件をそろえる

人気のエリアでも、営業できる条件は物件ごとに違う

駅や観光地への行きやすさは、物件比較の一つの視点です。それだけでなく、夜間の騒音、荷物を持って通る共用部、ごみの保管場所、緊急時に対応する人の移動経路まで現地で確認しましょう。

所有物件でも、分譲マンションには管理規約があります。賃貸では契約上の使用目的や承諾の範囲も確認が必要です。「民泊可」という募集表示だけで進めず、予定する制度と営業方法を貸主や管理側に具体的に伝えてください。港区の手引きにも、管理規約の確認や管理組合の意思確認に関する案内があります。

検査済証が見つからないときは、改装より先に調査する

既存建物では、図面、確認済証・検査済証などの資料、増改築の履歴を所有者から集めます。資料が見つからない場合は、その理由と確認方法を建築士や建築担当窓口に相談してください。

特定の報告書を出せば、どの建物でも適法になると考えるのは危険です。現況や過去の工事によって調査・是正の内容は異なります。用途変更の手続きの要否だけでなく、計画する宿泊用途に必要な基準への適合を確認してから、改修範囲と予算を決めましょう。

消防設備も、建物全体の使い方、規模、家主の居住・不在などによって確認内容が変わります。機器を先に購入せず、図面と宿泊計画を所轄消防署に示し、必要な設備や届出を確認します。港区の手引きでは、住宅宿泊事業の届出前の消防署への相談と、相談記録の作成を案内しています。

運営代行の契約と、法定の管理委託を混同しない

清掃や予約対応を代行会社に頼むことと、住宅宿泊事業法上の住宅宿泊管理業務を委託することは、同じとは限りません。家主不在などの場合の委託要否を確認し、契約相手の登録と、委託する業務の範囲を確かめてください。

苦情や設備の故障が起きた際に、誰が連絡を受け、誰が現地に向かうのかも具体化します。遠隔での本人確認や鍵の操作ができることだけで、必要な管理体制が整うわけではありません。

収益を考えるときは、営業日数を先に確定する

根拠のない希望的観測による売上予測は絶対に避けるべきです。

まず、制度と所在地の条例から販売可能な日を整理します。そのうえで、料金と予約の見込みを複数の条件で試算してください。住宅宿泊事業なのに365日を販売可能日数として計算すると、事業の前提が変わってしまいます。

支出は、物件取得・賃借、調査設計、改修、消防設備、家具などの開業費と、家賃・返済、管理、清掃、ごみ処理、予約サイト手数料、光熱費、修繕などの運営費に分けます。開業準備中にも発生する家賃や、改修費が増えた場合の資金も含めて考えましょう。

高級な内装や広い客室を用意しても、希望する料金や稼働が実現するとは限りません。通常の見込みに加え、予約が少ない場合、料金を下げる場合、開業が遅れる場合も計算し、手元資金が不足しないか確認します。

融資を検討するなら、物件資料、行政への相談内容、工事・設備の見積もり、運営体制、売上の根拠をまとめると、計画の説明がしやすくなります。融資を受けられることや、一定年数で投資を回収できることを前提に契約を急がないでください。

東京の民泊でよくある質問

23区共通の届出を一度すれば、別の区でも営業できますか？

住宅宿泊事業は届出住宅ごとに確認・手続きが必要です。別の物件は、その所在地を所管する自治体のルールと必要資料を確認してください。

商業地域なら、近隣への説明は不要ですか？

営業期間の制限区域に該当しないことと、事前周知が不要であることは別です。所在地の自治体が求める周知・説明手続きを確認します。

家主不在型でも、住宅宿泊事業を選べますか？

選択肢になりますが、住宅要件、管理委託の要否、条例による期間制限などの確認が必要です。自分で管理できる場合でも、区域による期間制限がなくなるとは限りません。

所在地と営業計画を整理してから相談する

問い合わせる際は、区市町村と住所、建物の種類・面積・間取り、所有か賃貸か、希望する営業日数、家主の居住予定をお知らせください。管理規約や建物資料の有無、まだ決めていない事項も添えると、相談の焦点が明確になります。

「物件契約前に条例の対象を確認したい」「旅館業と住宅宿泊事業のどちらで進めるか迷っている」など、現在の段階から整理しましょう。

東京の民泊計画について問い合わせる

相談・依頼の前に、所在地での対応可否、支援の範囲、費用をご確認ください。制度の適用は所管自治体、建物の技術的な判断は建築士等と確認しながら進めます。