民泊・建築基準法ガイド（親記事） ＞ 建設業者のための管理業参入ガイド
こんにちは。
建設業許可と民泊ビジネスの専門家、行政書士の小野馨です。
私は普段、多くの建設会社様（工務店、リフォーム、設備業など）の経営相談を受けていますが、多くの社長様が、ある種の「虚しさ」を感じています。
「汗水垂らして良い建物を作って引き渡したのに、
その後は不動産屋や管理会社が、何もしないで毎月手数料を抜いている。
そして数年後、修繕工事だけ安く叩かれて発注が来る…」
この「下請け構造」の悔しさ、今すぐビジネスチャンスに変えませんか？
実は今、賢い建設業者は続々と「住宅宿泊管理業者（民泊管理業）」の登録を受け、自社で施工した物件の「管理」まで丸ごと請け負うスタイルに転換しています。
これは単なる多角化ではありません。
「毎月の安定収入（ストック）」を手に入れ、かつ「将来の修繕工事を100%独占する」ための、建設業にとって理想的な生存戦略です。
今回は、建設会社が民泊管理業を始めるべき圧倒的なメリットと、その登録要件、そして「他社には教えたくない契約の裏技」について解説します。
この記事でわかること（建設会社の社長へ）
- ストック収入： 毎月「売上の20%」が入ってくる経営の安定剤
- 最強の競争力： 不動産屋には不可能な「即日修理」と「原価対応」
- 独占受注の罠： 管理契約書に〇〇と書くだけで、リフォームを独占できる
- 登録の壁： 「債務超過」だと登録不可？建設業許可との決定的違い
- 人的要件： 宅建士がいなくても「講習」だけで登録できる！
1. なぜ「建設会社」が管理をやると最強なのか？
民泊の管理業務とは、主に「清掃手配」「宿泊客対応（メール・電話）」「緊急駆け付け」「設備の維持管理」です。
これを、一般的な「不動産管理会社」や「IT系代行業者」がやるとどうなるでしょうか？
「エアコンが壊れた」「水漏れした」というトラブルが起きた時、彼らは何もできません。
慌てて外注の工務店を探し、電話をかけまくり、高い緊急出張費を乗せてオーナーに請求します。
対応は遅れ、費用は高くなり、オーナー（投資家）は不満を持ちます。
しかし、「建設会社」であるあなたが管理していれば？
ここに、他業種が絶対に真似できない「アンフェア・アドバンテージ（不公平な競争優位性）」があります。
① トラブル対応が「即日・原価」でできる
水漏れ？ 自社の配管工を現場帰りに寄らせれば1時間で直ります。
ドアの不具合？ 建具職人がすぐ調整します。
クロス汚損？ 余った材料でパパッと張り替えられます。
この「圧倒的なスピード」と「中間マージンなしの安さ」は、投資家への最強のセールスポイントになります。
「私が建てた物件ですから、構造は全部わかっています。何かあっても即日直しますよ」
この一言で、管理契約は決まります。
② 毎月の「固定収入」がキャッシュフローを救う
民泊の管理委託料の相場は、宿泊売上の15%〜20%です。
例えば、月商100万円の人気物件を1件管理するだけで、毎月15万〜20万円が入ってきます。
もし10件管理すれば、月200万円、年商2,400万円の「ストック収入」です。
公共工事の入金サイト（数ヶ月後）を待つ間の運転資金として、これほど心強いものはありません。
しかも、実務（清掃やメール対応）はパートさんや外注に任せれば、社長の手は空きます。
③ 将来の「修繕・リフォーム」を独占できる（極秘）
これが最大の旨味です。
管理をしていれば、建物の傷み具合を誰よりも把握できます。
「そろそろ外壁塗装の時期ですね」「給湯器を交換しましょう」
こうした提案を、相見積もりなしの特命受注で請け負うことができます。
管理契約書に「修繕工事は原則として乙（自社）が施工する」という条項を入れておけば、その物件は将来にわたって御社の「独占市場」になります。
2. そもそも「住宅宿泊管理業」とは？いつ必要なの？
「民泊管理」は、誰でも勝手にやっていい商売ではありません。
国土交通省の登録を受けた「住宅宿泊管理業者」でなければ、報酬を得て管理を行うことはできません。
そして、投資家が民泊を始める場合、以下の条件に当てはまれば、法律で「管理業者への委託」が義務付けられています。
- 家主不在型： オーナーが同居しておらず、無人で運営する場合（投資用民泊の99%はこれです）。
- 部屋数が多い場合： 家主同居型でも、部屋数が6室以上ある場合。
つまり、投資家は「自分では管理できない」ので、必ず誰かにお金を払って委託しなければならないのです。
その「委託先」の受け皿に、御社がなればいいのです。
💡 旅館業法（簡易宿所）の場合は？
旅館業法の施設には、法律上の「委託義務」はありません。
しかし、別府や湯布院などの条例で「10分以内の駆け付け」が求められるため、現実的には地元の管理会社が必要になります。
管理業の登録を持っていれば、民泊新法・旅館業法のどちらの物件も堂々と受託できます。
3. 登録の壁：最大のハードルは「金」
「よし、うちも登録しよう！」
と思った社長様、ここで建設業許可とは違う「厳しい審査」があることを知ってください。
財産的基礎要件（債務超過はアウト）
国土交通省への登録申請時、「債務超過（資産より負債が多い状態）」ではないことが厳しく求められます。
- 建設業許可（一般）の場合： 直前の決算で赤字でも、500万円の残高証明があればOKでした。
- 民泊管理業の場合： 直近の決算書（貸借対照表）で、純資産がマイナス（債務超過）だと、原則として登録できません。
「うちは銀行融資で回してるから、決算書の見栄えは悪いんだよ…」
という建設会社様はピンチです。
【回避策】
ただし、諦めるのは早いです。
もし債務超過であっても、「公認会計士による財務改善の見込み証明書」などを提出することで、特例的に認められるケースがあります。
このスキームは非常に専門性が高いため、通常の行政書士では対応できません。ぜひ当事務所にご相談ください。
4. 人的要件：宅建士はいらない！？
もう一つのハードルが「人」です。
営業所ごとに、民泊管理の知識を持った「管理業務の責任者」を置く必要があります。
「うちは不動産屋じゃないから、宅建士なんていないよ」
ご安心ください。宅建士の資格は必須ではありません。
誰でも取れる「管理業講習」
以下のいずれかの条件を満たせば、責任者になれます。
- 宅地建物取引士の登録者
- 管理業務主任者の登録者
- 賃貸不動産経営管理士の登録者
- 住宅宿泊管理業講習の修了者（←これが狙い目！）
4番目の「講習」は、指定の機関が実施する講習（1日程度）を受ければ誰でも修了証がもらえます。
社長自身や、事務員さんがこの講習を受ければ、すぐに人的要件はクリアできます。
5. 別府・湯布院エリアは「地元の建設業」が独り勝ちできる
最後に、大分県（別府・湯布院）ならではの勝機について。
以前の記事で解説した通り、このエリアでは条例により「10分以内の緊急駆け付け」が事実上の義務となっています。
東京の大手代行業者や、IT系管理会社は、この「物理的な壁」を越えられません。
「何かあったらすぐ行く」ことができるのは、地元に拠点があり、機動力（社用車と人員）を持つ建設会社だけです。
「うちは湯布院に資材置き場がある」
「別府市内に営業所がある」
これだけで、東京の大手運用会社から「提携してほしい（駆け付けだけやってほしい）」というオファーが殺到する可能性があります。
管理業登録をしておけば、こうしたBtoBの仕事も受けられるようになります。
まとめ：建設業の未来は「ストックビジネス」にある
人口減少により、新築工事の需要は確実に減っていきます。
これからの建設業は、「作る」だけでなく「守る（管理する）」ことで利益を出す時代です。
自社でリノベした物件を、自社で管理し、自社で修繕する。
この「自給自足のサイクル」を回せる会社は、不況知らずです。
当事務所は、建設業許可のプロであると同時に、この「住宅宿泊管理業者」の登録申請も専門としています。
- 「うちの決算書で登録できるか、診断してほしい」
- 「管理業を始めるにあたって、修繕を独占できる契約書を作りたい」
そんな「経営的」なご相談もお任せください。
単なる手続き代行ではなく、御社の新しい収益の柱を作るパートナーとして伴走いたします。
民泊・旅館業の全体像を再確認する
管理業を始める前に、まずはクライアント（投資家）にアドバイスできるよう、
建築基準法や消防法の基礎知識をおさらいしておきましょう。