民泊許可を完全攻略！種類や費用・2025年法改正の対策まで行政書士が解説

行政書士　小野馨

こんにちは

リゾート民泊コンシェルジュの行政書士、小野馨です。

不動産投資の新たな柱として注目されている「民泊」を始めるにあたり、絶対に避けては通れない民泊の許可。

今回は、民泊の許可についてプロの視点で徹底的に深堀したいと思います。

「民泊を始めたいけれど、許可の手続きが複雑すぎて何から手を付ければいいかわからない」

「バレたら逮捕されるって本当？」

「初期費用は結局いくらかかるの？」

といった疑問や不安をお持ちではありませんか？

実は、民泊の許可制度は、皆様が想像している以上に複雑怪奇です。

安易に物件を購入してから「ここでは許可が取れなかった」と泣き寝入りするケースや、間違った許可形態を選んでしまったがために、本来得られるはずだった収益の半分も稼げないという失敗事例が後を絶ちません。

特に、富裕層の方が好むような眺望の良い別荘地や、都心の一等地にある隠れ家的な高級マンションほど、法律の落とし穴が多く潜んでいるものです。

でも、ご安心ください。この記事では、私が日々現場で直面している生々しい実例や、行政庁との折衝で得た最新のノウハウを惜しみなく公開します。

あなたが法的なリスクを完全に排除し、安全かつ確実に利益を最大化するための「正解ルート」を、私と一緒に確認していきましょう。

民泊許可の種類と事業収益性の違い

民泊事業を成功させるための第一歩にして最大の分岐点は、「どの許可を取得するか」を決めることです。日本の民泊制度には、主に「旅館業法」「民泊新法（住宅宿泊事業法）」「特区民泊」という3つの入り口が存在します。

これらは単なる書類の違いではなく、あなたのビジネスモデルそのものを決定づける重要な要素です。

「とりあえず簡単なやつで」と安易に選んでしまうと、後から「もっと稼げたはずなのに」と後悔することになりかねません。

ここでは、それぞれの制度が持つメリット・デメリットを徹底比較し、あなたの投資スタイルに最適な免許の選び方を解説します。

旅館業法と民泊新法のメリット比較

これから民泊を始めるあなたがまず直面する選択、それは「プロとしての旅館業法（簡易宿所）」を目指すか、「ライトな民泊新法（住宅宿泊事業法）」で始めるか、という問いです。

結論から申し上げますと、事業として本格的に収益を上げ、将来的なバイアウト（事業売却）まで視野に入れているなら、間違いなく「旅館業法」の許可取得を目指すべきです。

最大の理由は「営業日数の制限」にあります。

民泊新法には、法律で定められた「年間180日以内」という厳しい営業上限（キャップ）が存在します。

つまり、どんなに人気が出ても、年間の半分しか営業できないのです。

これに対して、旅館業法にはそのような日数の制限が一切ありません。

365日フル稼働させることができるため、単純計算で売上のポテンシャルは新法の2倍になります。固定費（家賃やローン、通信費など）は365日分かかるわけですから、利益率の差は歴然としていますね。

「それなら全員、旅館業法を取ればいいじゃないか」と思われるかもしれませんが、そう簡単ではありません。旅館業法は「ホテルや旅館」と同じ扱いになるため、建築基準法や消防法の適合ハードルが非常に高いのです。

例えば、以前は必須だった「玄関帳場（フロント）」の設置義務は緩和傾向にありますが、それでも自治体によっては厳格な基準が残っています。

また、トイレや洗面所の数、廊下の幅など、一般住宅の仕様ではクリアできない要件が多く、数百万円規模のリノベーションが必要になることも珍しくありません。

一方、民泊新法は「住宅」を活用することが前提なので、設備要件は比較的緩やかです。

今の家をそのまま使えるケースも多く、初期投資を抑えられるのが最大の魅力です。しかし、その代償として「180日制限」という重い足かせがついて回ります。

なお、各法律の詳細な条文や定義については、厚生労働省や国土交通省の公式サイトでも確認できますので、より深く知りたい方は一度目を通しておくと良いでしょう。

（出典：厚生労働省『民泊サービスを始める皆様へ　～簡易宿所営業の許可取得の手引き～』）

180日ルールの計算と収益化戦略

立地や物件の条件で、どうしても「民泊新法」を選ばざるを得ないケースもあるでしょう。

その場合、ビジネスの成否を分けるのは「180日ルール」を正確に理解し、残りの185日をいかにマネタイズするかという点にかかっています。

まず、多くのオーナー様が勘違いされている「180日の数え方」について明確にしておきましょう。

集計期間は「1月1日から」ではありません。毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までという年度区切りでリセットされます。

例えば、民泊を10月に開業した場合、翌年の3月末までの半年間で180日フルに営業することも理論上は可能です（ただし自治体の上乗せ条例がない場合に限ります）。

また、「1日」のカウント方法も独特です。

法律では「正午から翌日の正午まで」を1日と定義しています。

具体例を挙げましょう。日曜日の午後3時にゲストがチェックインし、月曜日の午前10時にチェックアウトしたとします。

滞在時間は24時間未満ですが、日（正午）を跨いでいるため、これで「1日」分がカウントされます。

もしアーリーチェックインで日曜日の午前11時に入室させてしまった場合、土曜の正午〜日曜の正午の枠も使ってしまい、1泊なのに「2日分」消費してしまうリスクもあるので注意が必要です。

では、上限に達してしまった後の「残りの185日」はどうすれば良いのでしょうか？

まさか半年間、指をくわえて空室にしておくわけにはいきませんよね。

ここでプロが実践しているのが「二毛作（ハイブリッド）」運用です。

民泊として営業できない期間を、「マンスリーマンション（定期借家契約）」として貸し出すのです。

マンスリーマンションは「賃貸借契約」に基づくものであり、旅館業法や民泊新法の「宿泊」には当たりません。したがって、180日のカウントには含まれないのです。

具体的な戦略としては、桜のシーズンやゴールデンウィーク、夏休み、年末年始といった「高単価で部屋が埋まる時期」に民泊の日数を集中的に投下します。

そして、観光客が減る閑散期や、日数を使い切った後は、出張者や家の建て替え需要などをターゲットにしたマンスリー契約に切り替えるのです。

この切り替えをスムーズに行うためには、家具家電付きで貸し出せる民泊物件の強みを最大限に活かすことが重要です。

このあたりのルールの詳細やQ&Aは、観光庁のポータルサイトに詳しく掲載されています。

（出典：観光庁『民泊制度ポータルサイト「年間提供日数180日以内の制限」』）

用途地域による営業エリアの制限

「気に入った物件を買ってから民泊許可を取ろうとしたら、門前払いされた」。これは、不動産投資における典型的な失敗パターンです。

その原因のほとんどは、「用途地域」の確認不足にあります。

日本の土地は、都市計画法に基づいて「ここは住むための場所」「ここは工場を作る場所」といった具合に、利用目的が厳格に色分けされています。これを「用途地域」と呼びますが、民泊許可においてはこの区分が最も高いハードルとなります。

特に富裕層の方に人気のある、閑静な高級住宅街。ここは多くの場合「第一種低層住居専用地域」に指定されています。

このエリアは住環境を最優先で守る地域であるため、原則として「旅館業法」の許可を取ることは法的に不可能です。

いくら広大な敷地があっても、どんなに豪華な建物を建てても、365日営業の許可は下りません。

このエリアで民泊を行うなら、自動的に「民泊新法」一択となります。

逆に、ビジネスホテルなどが立ち並ぶ「商業地域」や「近隣商業地域」であれば、旅館業法の許可取得が可能です。

これから物件を探すのであれば、建物のスペックに目を奪われる前に、必ずその土地の「用途地域」を確認してください。

Googleマップで見るだけでなく、各自治体が公開している「都市計画図」で正確な境界線をチェックすることが必須です。

道路一本挟んだ向こう側なら許可が取れたのに…という悲劇は避けなければなりません。

用途地域の確認は、各自治体の都市計画課の窓口やウェブサイトで行えます。国土交通省のサイトでも一般的な制限内容を確認できます。

（出典：国土交通省『用途地域』）

マンションや賃貸物件での注意点

最近では、「手持ちの区分マンションの一室で民泊を始めたい」あるいは「賃貸物件を借りて転貸（サブリース）で民泊を運営したい」というご相談も増えています。

戸建てよりも手軽に始められそうに見えますが、ここには戸建てにはない特有の、そして巨大な壁が存在します。

区分所有マンションにおける最大のハードルは、「管理規約」です。

国土交通省が「マンション標準管理規約」を改正して以降、多くの管理組合が規約を見直し、「民泊を禁止する」という条項を明文化するようになりました。

民泊新法の届出を行う際には、管理規約の写しを提出する必要があります。もし規約に「民泊禁止」と書かれていれば、当然届出は受理されません。

さらに厄介なのが、「民泊について何も書かれていない（古い規約のまま）」場合です。

この場合、「禁止されていないならOKだろう」とはなりません。

行政庁からは「管理組合に民泊を禁止する意思がないことを確認した誓約書」や、理事会の議事録などの提出を求められます。

つまり、管理組合（理事会や総会）で正式に承認を得なければならないのです。

「こっそりやればバレないのでは？」という甘い考えは捨ててください。

大きなスーツケースを持った見知らぬ外国人が頻繁に出入りすれば、住民の方にはすぐに分かってしまいます。

ゴミ出しのマナー違反や夜間の騒音トラブルなどで通報されれば、管理組合から退去を迫られるだけでなく、損害賠償請求に発展するリスクもあります。

東京や京都など上乗せ条例の影響

国の法律（民泊新法）では「年間180日営業可能」「住居専用地域でもOK」とされていても、安心するのはまだ早いです。

最後に立ちはだかるラスボス、それが自治体独自の「上乗せ条例」です。

特に、観光客が集中しすぎて住民生活に支障が出ている（オーバーツーリズム）人気エリアでは、国の基準よりもはるかに厳しい独自ルールを設けて、実質的に民泊を排除しようとする動きがあります。

代表的な例を見てみましょう。

東京都の特別区（23区）：
区によって対応が全く異なります。

例えば、大田区は「特区民泊」の聖地であり、365日営業が認められやすい環境です。一方で、世田谷区、中野区、杉並区などの住宅地が多い区では、住居専用地域における民泊新法の営業に対して「月曜日の正午から金曜日の正午までは営業禁止」といった強烈な制限を課しています。

これでは実質的に週末しか営業できず、収益化は極めて困難です。

京都市：
世界的な観光都市である京都は、全国で最も厳しい規制を敷いていることで有名です。

住居専用地域では、民泊営業が可能な期間を「1月15日から3月15日までの60日間のみ」に制限しています。

この時期は京都観光のオフシーズン（閑散期）であり、桜や紅葉のシーズン、祇園祭などの稼ぎ時は一切営業できません。

さらに「管理者が800m以内に常駐すること」などの厳しい駆けつけ要件もあり、住宅街での民泊は事実上不可能に近い状態です。

軽井沢町：
日本有数の避暑地である軽井沢では、夏のトップシーズン（7月〜9月）を含む期間の営業自粛を求めています（法的な強制力はありませんが、地域協定や自然保護協定などで実質的に制限されています）。「夏休みに別荘で稼ごう」と思っても、それが許されない空気感が強くあります。

民泊許可の取得費用と2025年問題

制度の仕組みが分かったところで、次は気になる「お金」の話と、目前に迫った「2025年問題」について解説します。

民泊は不動産投資の一種ですから、初期投資（イニシャルコスト）と運営費（ランニングコスト）を正確に把握し、シビアな収支シミュレーションを行うことが重要です。

特に、法改正に伴うコンプライアンス対応コストは見落とされがちですが、ここをケチると命取りになります。

許可申請の流れと必要書類の準備

民泊の許可取得プロセスは、単に役所に書類を郵送して終わり、という簡単なものではありません。関係各所との事前調整を含めた、長い道のりがあります。

一般的な「民泊新法」の届出フローを例に、具体的なステップを見ていきましょう。

1. 事前リサーチと物件確保： 用途地域、管理規約、消防設備要件などを確認し、民泊可能な物件を確保します。
2. 事前相談： 管轄の保健所、消防署、ゴミ処理を管轄する清掃事務所へ図面を持参し、要件に適合しているか確認します。この段階で「窓が小さい」「避難経路が足りない」などの指摘を受ければ、工事計画の修正が必要です。
3. 近隣住民への事前周知： これが非常に重要かつデリケートな工程です。多くの自治体で、事業開始の数週間前までに、半径◯メートル以内の住民（隣接、向かい、裏手の家など）に対して、ポスティングや戸別訪問で事業内容を説明することが義務付けられています。ここで住民トラブルになると、その後の運営に大きな支障が出ます。
4. 消防設備の設置と検査： 必要な消防設備を設置し、消防署の立入検査を受けます。合格すれば「消防法令適合通知書」が交付されます。これがなければ申請に進めません。
5. 届出書類の作成と提出： 登記事項証明書、住宅の図面、誓約書、管理業者との契約書などを揃え、国の「民泊制度運営システム」を通じてオンラインまたは窓口で届け出ます。
6. 標識の掲示と営業開始： 書類に不備がなければ届出番号が発行されます。法令で定められた標識を玄関等の目立つ場所に掲示し、ようやく営業スタートです。

必要書類は個人の場合でも住民票や身分証明書、法人の場合は定款や登記事項証明書など多岐にわたります。

特に「住宅の図面」は、求積図や設備の位置を正確に記載する必要があり、素人の方が作成するのはかなり骨が折れる作業です。

（出典：観光庁『民泊制度ポータルサイト』）

申請代行の費用相場と行政書士

「手続きが面倒くさい」「平日に役所に行く時間がない」「近隣説明で揉めるのが怖い」…そんな方は、プロである行政書士に依頼することになります。

では、実際にどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

事務所によって異なりますが、一般的な相場感をお伝えします。

「高いな」と感じるかもしれませんが、旅館業法の許可申請などは、建築士や消防設備士とも連携しながら進めるプロジェクトのようなものです。

安さだけで選んで経験の浅い事務所に頼むと、「許可が下りないまま半年放置された」「追加料金を次々と請求された」というトラブルも耳にします。

民泊専門の実績が豊富で、ネガティブな情報（リスク）も最初にしっかり説明してくれる行政書士を選ぶことを強くお勧めします。

消防設備の設置基準と初期コスト

民泊の初期投資において、最も「読み間違い」が起きやすく、かつ高額になりやすいのが消防設備です。

民泊施設は、たとえ個人の住宅であっても、消防法上は「不特定多数の人が泊まる施設」として扱われるため、一般住宅よりもはるかに厳しい安全基準が求められます。

コストを大きく左右する最大の要因は、「自動火災報知設備（自火報）」の種類です。

• 特定小規模施設用自動火災報知設備（特小）：
  延床面積が小さい戸建て（300㎡未満など）であれば、無線連動式の簡易なタイプ（特小）の設置で済む場合があります。これなら配線工事が不要で、機器代と設置費で数万円〜十数万円程度で収まります。
• 本格的な自動火災報知設備：
  しかし、「3階建て以上の建物」「窓が小さい部屋（無窓階）がある地下室」「延床面積が大きい」などの条件に該当すると、ビルや学校についているような本格的な有線式の自火報設備が必要になります。天井裏の配線工事や受信機の設置が必要となり、工事費だけで100万円〜数百万円に跳ね上がることも珍しくありません。
• スプリンクラー：
  さらに注意が必要なのが、マンションの11階以上の部屋で民泊を行う場合です。原則としてスプリンクラー設備の設置が義務付けられます。後付けで設置するのは技術的にも費用的にもほぼ不可能なケースが多く、事実上民泊はできません。

消防設備の詳細な基準については、消防庁のリーフレットが非常に分かりやすくまとまっています。

（出典：消防庁『民泊における消防用設備の設置等について』）

住宅宿泊管理業者への委託義務と費用

あなたが物件に住みながら空き部屋を貸す「家主居住型（ホームステイ型）」であれば問題ありませんが、投資用物件として空き家を貸し出す「家主不在型」の場合、法律で「住宅宿泊管理業者」への業務委託が義務付けられています。

管理業者は、あなたの代わりに以下の業務を行います。

この委託費用（管理手数料）は、一般的に宿泊売上の20%前後が相場です。

例えば、月間売上が100万円なら20万円、年間売上が1,200万円なら240万円が管理費として出ていきます。

これに加えて、清掃費（ゲスト負担にすることもありますが）やOTAの手数料もかかります。

ご自身で管理業者の資格を取ることも可能ですが、実務経験や講習の受講などの要件があり、遠隔地の物件を管理するのは現実的ではありません。

この20%というランニングコストは、収益シミュレーションにおいて非常に大きなウェイトを占めるため、必ず計算に入れておきましょう。

2025年建築基準法改正の注意点

2025年4月に施行される建築基準法の改正は、民泊オーナー様にとって「追い風」にも「向かい風」にもなり得る重要なトピックです。

緩和される点（追い風）：
これまで、戸建て住宅などを民泊（旅館業）に転用する場合、床面積が200㎡を超えると「用途変更」の確認申請という非常に煩雑な手続きが必要でした。

今回の改正でこのハードルが見直され、確認申請が不要な範囲が拡大される可能性があります（※詳細は施行令等の最終確認が必要です）。

これにより、大型の古民家や別荘を民泊にしやすくなることが期待されています。

厳格化される点（向かい風）：
一方で、コンプライアンスの監視は強化されます。

特に問題視されているのが、いわゆる「違法建築物」や「既存不適格建築物」を使った強引な民泊運営です。

改正法では、既存の建物が現行の法律に適合しているかどうかのチェックが厳しくなる見通しです。

これまでグレーゾーンで運営されていたような物件に対して、行政からの是正命令（工事をしなさい、営業を止めなさい）が迅速に出されるようになるでしょう。

これから物件を購入する際は、「検査済証」があるかどうかを確認することがマストになります。

検査済証がない物件は、適法性を証明するために多額の調査費用がかかったり、最悪の場合民泊の許可が下りなかったりするリスクが格段に高まります。

法改正の最新情報については、国土交通省の発表を注視しておく必要があります。

（出典：国土交通省『建築基準法の一部を改正する法律案』）

無許可営業の罰則とコンプライアンス

最後に、絶対に手を出してはいけない「闇民泊（無許可営業）」のリスクについて警告しておきます。

昔は「バレなきゃいい」という風潮もありましたが、今は時代が違います。

無許可で民泊（旅館業）を行った場合の罰則は、2018年の法改正で大幅に強化され、「6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金」となりました。

また、虚偽の報告をしたり、立入検査を拒否したりしただけでも50万円以下の罰金が科されます。

それ以上に恐ろしいのが、「社会的信用の失墜」です。

一度摘発されれば、実名とともにニュースで報道される可能性があります。

会社員の方であれば懲戒解雇のリスク、経営者の方であれば銀行融資の停止など、本業に壊滅的なダメージを与えることになります。

摘発のきっかけで最も多いのは、近隣住民からの通報です。

「オートロックなのに知らない外国人が入ってきた」

「夜中にキャリーケースを引く音がうるさい」

「ゴミの分別がされていない」

こうした通報が保健所や警察に入れば、即座に調査が行われます。

予約サイト（Airbnbなど）も行政と連携しており、無許可物件は掲載削除される仕組みになっています。

「許可を取るのが面倒だから」という理由で無許可営業に手を染めるのは、リスクとリターンが見合わない、最も愚かな選択です。

正規の許可を取得し、堂々と胸を張ってビジネスを行うことこそが、長期的な成功への唯一の道です。

民泊許可を取得して事業を成功させる

ここまで、厳しい現実やリスクについても包み隠さずお話ししてきました。

「なんだか大変そうだな…」と尻込みしてしまった方もいらっしゃるかもしれません。

適当に始めたライバルたちが、法規制やトラブルで次々と撤退していく中、正しい知識と戦略を持って正規の許可を取得した「本物の民泊」だけが生き残ります。

インバウンド需要は今後も拡大し続け、日本の高品質な宿泊体験へのニーズは高まる一方です。

安易に「許可が取りやすい安物件」を選ぶのではなく、「収益性が高く、かつ許可が取れる一等地の物件」を見極める目を持つこと。

そして、初期コストを投資と捉え、消防設備や法令対応にお金を惜しまないこと。

それが結果として、あなたの資産価値を守り、長期的に安定したキャッシュフローをもたらしてくれるはずです。

もし、ご自身の物件の判断や、手続きの進め方で迷われた際は、ぜひ我々のような民泊専門の行政書士を頼ってください。

あなたの民泊ビジネスの成功を、心より応援しております。

民泊許可の基礎知識まとめ

最後に、今回お話しした重要ポイントをリストにまとめておきます。

迷ったときはここを見返してくださいね。

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