3階建ての古民家を民泊にできる？200㎡の基準と改修前の確認事項

3階建ての古民家を宿泊施設にできるかは、「200㎡以下かどうか」だけでは決まりません。まず営業制度を選び、現在の建物用途、宿泊に使う階、面積、避難経路、改修内容を確認する必要があります。

旅館業への用途変更では、200㎡以下なら用途変更の確認申請が不要となる場合があります。ただし、建物の基準への適合、改修工事の確認申請、消防や営業の手続きまで不要になるわけではありません。

古民家の広さや眺望は魅力です。その良さを残せるか、どこに改修が必要かを、購入や工事発注の前に図面で確かめていきましょう。

まず「旅館業」と「住宅宿泊事業」を分けて考える

住宅・別荘を旅館業のホテル・旅館や簡易宿所として使う計画と、住宅宿泊事業法に基づいて届け出る計画では、建築上の扱いが異なります。

住宅宿泊事業の届出住宅は、建築基準法上は住宅等として扱われます。一方、住宅を旅館業の宿泊施設にする場合は、ホテル・旅館への用途変更を検討します。「民泊」という呼び方だけで、同じ規制を当てはめないことが大切です。船橋市の用途変更に関する案内

住宅宿泊事業でも、住宅としての設備・居住要件や宿泊者の安全確保の措置が必要です。営業制度がまだ決まっていない方は、民泊新法と旅館業・簡易宿所の違いを先に確認してください。

この記事では、既存の木造3階建てを中心に、改修前に建築士へ確認したい点を整理します。用途変更全体の流れや検査済証の調べ方は、貸別荘・住宅の用途変更ガイドで詳しく説明しています。

「200㎡以下」と「200㎡未満」は別の基準

用途変更の確認申請は、変更する部分の床面積で確認する

住宅からホテル・旅館へ用途を変える場合、用途変更する部分の床面積の合計が200㎡を超えると、用途変更の建築確認が必要です。200㎡以下ではこの確認手続きは不要ですが、変更後に適用される建築基準関係規定に適合させる必要があります。

面積は客室だけではありません。神戸市の案内では、便所・浴室の共用部分や倉庫・管理事務所等のバックヤード部分も含めるとしています。自宅部分を残す計画でも、広告の延べ面積から自宅の広さを単純に引くのではなく、実際の用途と共用部分を図面で整理しましょう。神戸市の用途変更時の注意点

3階建ての小規模施設の緩和は、建物全体の延べ面積等で判断する

2019年の改正による小規模なホテル・旅館の規制の合理化では、階数が3で、延べ面積が200㎡未満の建物について、警報設備や階段等の竪穴部分の区画など、必要な安全措置を講じることで、耐火建築物等とせずに3階を利用できる扱いが示されています。

これは「200㎡以下なら用途変更の確認申請が不要」という基準とは別です。延べ面積がちょうど200㎡の建物は、「200㎡未満」の条件には入りません。また、警報設備を付けるだけで、すべての防火・避難規定を満たすわけではありません。国土交通省の小規模施設と住宅宿泊事業の安全措置の説明

住宅宿泊事業にも3階利用に関する安全措置があります。旅館業向けの説明をそのまま流用せず、営業制度ごとの条件を建築士と所在地の窓口で確認してください。

3階建てでは、耐火性能と避難経路を一緒に確認する

「木造だから宿泊施設にできない」「3階建ては必ず全面的な耐火改修が必要」と、建物の外観や階数だけで決めることはできません。一方、既存の階段があるだけで、宿泊施設の避難条件を満たすとも限りません。

建築士には、少なくとも次の点を同じ図面で確認してもらいましょう。

• 3階を客室、共用室、所有者の専用部分など、何に使うのか。
• 各階の用途・面積と建物の構造に応じて、どの耐火・防火規定が適用されるか。
• 客室から屋外までの避難経路、階段の数・幅・位置等は計画に適合するか。
• 階段・吹抜け等の竪穴部分や、異なる用途の部分に必要な区画はあるか。
• 非常用照明、排煙、内装等について、必要な措置と適用条件は何か。

これらは確認項目であり、すべての建物に同じ設備・工事が必要という意味ではありません。自治体の建築関係条例による条件も含めて調べます。

消防法上の用途判定、消防用設備、届出・検査については、建築の検討と並行して管轄消防署へ相談します。建築上の警報設備の条件を確認しただけで、消防法の確認まで済んだことにはなりません。相談時の準備は、民泊の消防設備と費用の確認手順をご覧ください。消防庁「民泊において消防法令上求められる対応等」掲載ページ

3階を使わなくても、建物が2階建てになるわけではない

3階を宿泊客に使わせない案を検討すること自体はできます。しかし、階段をふさいだり、3階を物置と呼んだりするだけで「2階建てとして申請できる」とは考えないでください。

宿泊利用の範囲を変えた場合にどの規定が変わるかは、建物全体の階数、構造、他の用途、区画や避難経路も踏まえた判断になります。先に階段を撤去・封鎖するのではなく、建築士が複数の利用案を検討したうえで、必要な行政協議を行う順番です。

2025年改正後は、改修工事そのものの確認申請にも注意

用途変更の確認申請が不要でも、改修工事について建築確認が必要な場合があります。

2025年4月施行の改正後は、階数が2以上または延べ面積が200㎡を超える建築物について、大規模の修繕・模様替を行う場合も建築確認の対象になります。木造3階建ては、改正前から対象となり得る規模です。「今回の改正で3階建てが初めて対象になった」という意味ではありません。国土交通省の建築確認・検査対象の見直し

大規模の修繕・模様替に当たるかは、工事費の大きさや「リノベーション」という名称だけで決まりません。主要構造部の一種以上について過半の修繕・模様替を行うかなど、工事の内容で判断します。屋根、壁、床、階段等の工事を予定している場合は、解体前に範囲を建築士へ伝えてください。

検査済証がない古民家は、資料と現況を調べるところから

検査済証が見つからなくても、それだけで用途変更が不可能とは限りません。まず交付履歴、確認申請の図面、増改築の履歴、現在の状態を調べ、何が確認できて何が不明なのかを整理します。

また、古い建物だから必ず「既存不適格」というわけではありません。建築時の適法性と、その後の法改正・改修の経緯を確認する必要があります。既存不適格の規定には条件付きの緩和措置もあり、「用途変更すると建物全体をすべて最新基準へ改修する」と一律にはいえません。

国土交通省は、現況調査の手順と既存建築物の緩和措置を公表しています。従来の検査済証のない建築物向けガイドラインは、2025年4月に現況調査ガイドラインへ統合されています。「12条5項の報告を出せば必ず適法化できる」と考えず、建築士と行政窓口で調査・手続きの進め方を確認しましょう。国土交通省「既存建築物の活用の促進について」

費用と期間は、必要な調査・工事を分けて見積もる

3階建てや200㎡超という情報だけでは、改修費や開業までの期間を決められません。図面の有無、建物の現況、営業範囲、必要な工事によって変わります。

見積もりでは、現況調査・図面作成、設計・申請、建築工事、消防設備工事を分け、どこまで含まれているかを確かめましょう。工程も、調査、行政への事前相談、設計、必要な申請、工事、検査・営業手続きに分けると、契約前に残る不確定な部分が分かります。

購入前に建築士へ渡す資料は、次のものから集めてください。これは相談の準備例であり、全国共通の法定提出書類ではありません。

• 所在地、販売資料、配置図・各階平面図、現地写真。
• 確認済証・検査済証と関係図書。ないものは「不明」と伝える。
• 建築時期、増改築・用途変更の履歴、分かる範囲の修繕記録。
• 希望する営業制度、最大宿泊人数、宿泊客が使う階・部屋。
• 残したい意匠や設備、予定する工事、予算と開業希望時期。

「広いから」「部屋が多いから」という理由だけで契約せず、希望する使い方に必要な改修と手続きを把握してから、購入・発注を判断することが大切です。

許可・届出の進め方を整理したい方は、所在地、図面、希望する営業内容を添えてお問い合わせフォームからご相談ください。建築の適合性・設計は建築士、消防設備の具体的な計画は消防署や消防設備士等への確認が必要です。相談時に、対応可能な範囲をご確認ください。