ラグジュアリー民泊投資の全貌2025｜富裕層が狙うべき「本物」の市場

行政書士　小野馨

こんいちは

リゾート民泊コンシェルジュ＆行政書士の小野馨です。

今回は、「ラグジュアリー民泊投資の全貌2025｜富裕層が狙うべき「本物」の市場」というテーマでお話します。

「民泊は、もうレッドオーシャン（競争激化）で儲からない」

不動産投資家の間でそう囁かれる昨今ですが、その認識は半分正解で、半分間違っています。

正確には、「安かろう悪かろうのコモディティ（一般大衆向け）民泊は終わった」のです。

正直なところ、私も「とりあえず空き部屋があるから民泊でもやろうかな」という軽い相談を受けると、「やめておいた方がいいですよ」と止めることが多いんです。

なぜなら、今はもう素人が片手間で稼げるほど甘い世界じゃないから。

でも一方で、2025年、円安とインバウンド需要の回復を背景に、日本の宿泊市場にはかつてない「歪み」が生じています。

それは、「お金を払いたい富裕層は溢れているのに、彼らが満足できる『本物』の宿が圧倒的に足りない」という現実です。

この記事では、建設業許可を持つ行政書士であり、数多くの建設業者やマーケッターとお仕事してきた私が、2025年以降に勝てる唯一の戦略である「ラグジュアリー民泊投資」について、その構造と勝機を解説します。

これからの時代、あなたが目指すべきは「小銭稼ぎ」ではありません。

数十年先まで価値が残る「資産形成」としての民泊投資について、裏の裏までお話ししますね。

2025年の民泊投資市場は「安売り」と「高級」の二極化へ

かつてのような「ワンルームマンションに二段ベッドを置けば誰でも儲かる」という牧歌的な時代は終わりました。

これからの民泊投資は、明確な戦略なき者を淘汰し、以下の2つの市場へ完全に二極化していきます。

価格競争に巻き込まれる「コモディティ民泊」の限界

現在、撤退を余儀なくされているオーナーの多くは、この層に属しています。

特徴のない新築アパートや、表層的なリフォームだけで開業した施設は、供給過多により激しい価格競争に晒されています。「1泊5,000円でも空室が埋まらない」という現実は、もはや投資ではなく消耗戦です。

ここ、少し詳しく掘り下げてみましょうか。なぜ「コモディティ民泊（ありきたりな民泊）」がここまで苦戦するのか。理由は単純で、「誰にでも作れるから」なんですよ。

例えば、家賃5万円の賃貸アパートを借りて、IKEAやニトリで家具を揃えて、Airbnbに掲載する。これ、数年前ならこれでも月10万円くらいの利益が出たかもしれません。でも今はどうでしょう？ 同じエリアに似たような部屋が数百件並んでいます。ゲストからすれば、「どれも一緒」に見えるわけです。

そうなると、選ばれる基準は「価格」だけになります。「隣が6,000円なら、ウチは5,500円だ」という不毛な値下げ合戦の始まりです。しかも、差別化要素がない部屋に来るゲストは、どうしても質が低くなりがちです。夜中に騒いで警察を呼ばれたり、ゴミを分別せずに捨てたり……。トラブル対応に追われて、精神的にも消耗してしまうんですよね。

さらに追い打ちをかけるのが、昨今の物価高です。リネンサプライ（シーツなどの洗濯代）、清掃代行費、そして電気代。これらが全部値上がりしています。売上は下がるのに経費は上がる。これじゃあ、実質利回りは低下の一途をたどるばかりです。「忙しい割に全然手元にお金が残らない……」なんて嘆くオーナーさん、本当に多いんですよ。

インバウンド富裕層が求める「体験価値」へのシフト

一方で、賢明な投資家が目指しているのがこちらの市場です。

欧米豪やアジアの富裕層は、画一的なホテルのスイートルームには飽きています。彼らが求めているのは、「その土地の文化や歴史を、誰にも邪魔されずに独占できるプライベートな体験」です。

1泊10万円〜30万円という高単価設定でありながら、数ヶ月先まで予約が埋まる「高級ヴィラ」や「一棟貸し」は、単なる宿泊場所ではなく「体験」を売っているため、価格競争とは無縁のブルーオーシャンに位置しています。

「えっ、1泊10万円？ そんな高い宿に誰が泊まるの？」って思いますよね。でも、実際に泊まる人は山ほどいるんです。というか、泊まりたいのにお金を使う場所がなくて困っている人たちがいっぱいいるんですよ。

彼ら富裕層、特にインバウンド（訪日外国人）の方々の感覚は、私たちの金銭感覚とは桁が違います。円安の影響もあって、今の日本は彼らにとって「バーゲンセール」状態。だからこそ、ただ寝るだけの部屋には興味がないんです。「せっかく日本に来たんだから、普通のホテルじゃ味わえない特別な体験がしたい」と強く願っています。

具体的にどんな宿を求めているかというと、例えば「築100年の古民家をフルリノベーションした宿」や「専用の露天風呂がついた一棟貸しヴィラ」などです。彼らは、隣の部屋の音を気にする必要のない「完全なプライベート空間」に価値を感じます。スタッフさえも目に入らない、自分たちだけの時間を過ごしたいんです。

観光庁のデータを見ても、訪日外国人の旅行消費額は右肩上がりで増え続けています。特に富裕層の消費意欲は凄まじいものがあります。彼らを取り込めるかどうかが、これからの民泊投資の勝敗を分けると言っても過言ではありません。

（出典：観光庁『訪日外国人消費動向調査』などを基に筆者作成）

この表を見れば一目瞭然ですよね。あなたが戦うべきフィールドは、どう考えても右側の「ラグジュアリー民泊」なんです。

大阪万博とインフレ対策としての「資産防衛」

さらに、2025年の大阪・関西万博や、カジノを含む統合型リゾート（IR）の開業を見据え、関西圏を中心とした民泊投資の需要は沸騰しています。

また、現金を不動産という「実物資産」に変えることは、加速するインフレへの強力な防衛策となります。

特に、収益を生み出す力が強い「旅館業許可付き物件」は、一般的な賃貸物件よりも高い利回りが期待できるため、資産の組み換えを急ぐ富裕層からの注目が集まっているのです。

ここ、「大阪万博があるから儲かる！」という単純な話だけで終わらせたくないんですよね。もちろん、万博は大きな起爆剤になります。半年間で数千万人の人が動くわけですから、宿泊施設が足りなくなるのは目に見えています。でも、私が注目してほしいのは、もっと根本的な「お金の価値」の話です。

今、日本でもインフレ（物価上昇）が止まりませんよね。スーパーに行けば野菜も卵も高いし、ガソリン代も上がってる。これって、裏を返せば「現金の価値が下がっている」ということなんです。銀行に1,000万円預けていても、利息なんて雀の涙。そのまま持っているだけでは、実質的な資産はどんどん目減りしていきます。

だからこそ、賢い富裕層たちは今、現金を「モノ（実物資産）」に変えようと必死なんです。その中でも、特に有力なのが不動産。しかも、ただのマンション投資じゃなくて、インバウンド需要で外貨を稼げる「民泊物件」への投資が熱いんですよ。

特に私がおすすめしているのが、「旅館業許可」を取得した物件です。これについては後ほど詳しく解説しますが、普通の賃貸物件や民泊新法の物件とは違って、「365日営業できる」という強力な武器があります。つまり、収益を生み出すエンジンが全然違うんです。

「旅館業許可付きの高級ヴィラ」を持っていれば、インフレで建築費や宿泊費が上がっても、それに合わせて宿泊単価を上げていけます。つまり、インフレにめちゃくちゃ強い資産になるんです。万博が終わった後も、IR（カジノ）ができれば、大阪や関西エリアの地価や宿泊需要は底堅い動きをするはずです。

「とりあえず万博で一山当てよう」みたいな短期的なギャンブルではなく、数十年先まで自分の資産を守り、増やしてくれる「金の卵」を持つ。それが、2025年からの民泊投資の真髄だと私は考えています。

ラグジュアリー民泊投資を成功に導く「建設×法務」の技術

では、単に古い家をリフォームし、高級家具を入れれば「ラグジュアリー」になるのでしょうか？ 答えはNOです。

富裕層は「本物」を見抜く目を持っています。失敗しない民泊投資を実現するためには、以下の専門的な要素が不可欠です。

ここからが私の専門分野、建設と法律の話になります。「ちょっと難しそうだな…」って思うかもしれませんが、ここを知らないと確実に失敗するので、ぜひついてきてくださいね。

「建築工事」で構造躯体から資産価値を高める

富裕層が求めているのは、日本の伝統工法で組まれた梁（はり）、本物の土壁、足触りの良い無垢材、そして静寂を守る完璧な防音性能です。

これは、壁紙を張り替えるだけの「内装リフォーム」ではなく、構造から見直す「建築工事」の領域です。

断熱性能や耐震性能まで担保された建物だけが、ゲストに快適さを提供し、将来的なメンテナンスコストを抑制します。建設業のノウハウを入れることで、建物自体の寿命を延ばし、長期的な資産価値を維持することが可能になります。

多くの人が勘違いしているんですが、「リノベーション＝おしゃれな壁紙を貼ること」だと思っていませんか？ インスタ映えする写真を撮るだけならそれでもいいかもしれません。でも、1泊10万円以上払ってくれるゲストは、もっと本質的な「快適さ」を見ています。

例えば、「寒さ」です。日本の古民家って、夏は涼しいけど冬は極寒なんですよね。隙間風が入ってくるような宿だと、いくら内装がおしゃれでも、ゲストの満足度はガタ落ちです。「寒くて眠れなかった」なんてレビューを書かれたら、もうおしまいです。だからこそ、壁を剥がして断熱材をしっかり入れたり、窓を二重サッシにしたりという「見えない部分の工事」がめちゃくちゃ大事になってきます。

次に「音」の問題。隣の部屋の話し声が聞こえるような宿では、富裕層はリラックスできません。壁や床に遮音シートを入れるだけでなく、配管の位置を変えて水の音が響かないようにするなど、建築的なアプローチでの防音対策が必要です。

そして何より、「安全性」ですよね。地震大国日本において、耐震補強がされていない古い建物にお客さんを泊めるのはリスクが高すぎます。万が一のことがあったら、オーナーとしての責任問題になりますから。

私が提案する「ラグジュアリー民泊」は、ただの化粧直しではありません。柱や梁といった構造躯体（スケルトン）の状態までチェックして、必要なら補強を入れる。腐っている木材は交換する。シロアリ対策も万全にする。そうやって建物の寿命そのものを延ばす工事をします。

これって、確かに初期費用はかかります。でも、長い目で見れば修繕費が安く済むし、何より「本物の建築」が放つオーラは、写真を通してもゲストに伝わるんです。「ここは他の宿とは違うな」って。それが最終的に、高い宿泊単価でも予約が埋まる理由になるんですよ。

「旅館業許可」取得による365日営業の実現

「民泊新法（住宅宿泊事業法）」の180日営業制限は、投資効率において致命的な足かせとなります。

収益を最大化し、ビジネスとして成立させるなら、365日フル稼働できる「旅館業許可（簡易宿所営業など）」の取得は必須条件です。

消防法、建築基準法を完全にクリアし、ホテルと同等の法的地位を持つ施設こそが、真のラグジュアリー民泊です。法的なハードルが高いからこそ、それをクリアした物件には希少価値が生まれ、競合の参入を防ぐ「堀」となります。

ここ、意外と軽視されがちなんですが、投資家としては一番シビアに見なきゃいけない数字の話ですよ。

民泊新法だと、年間180日しか営業できません。つまり、1年のうち半分はお店を閉めなきゃいけないんです。「稼ぎ時のゴールデンウィークやお正月だけ営業すればいいや」なんて甘い考えは捨ててください。固定資産税も管理費もWi-Fi代も、365日分かかってくるんですから。

想像してみてください。あなたが1億円かけて素晴らしいヴィラを作ったとします。でも、法律の壁で「月の半分は営業禁止」と言われたらどうですか？ 投資回収にかかる期間が倍になっちゃいますよね。これではビジネスとして成り立ちません。

だからこそ、私はクライアントには基本的に「旅館業許可」の取得を強くおすすめしています（大阪などの特区民泊エリアを除く）。旅館業許可を取れば、ホテルや旅館と同じように365日フル稼働できます。単純計算で、売上の上限が倍になるわけです。

でも、ここで皆さんがぶつかるのが「許可のハードル」です。

「旅館業許可なんて、普通の家じゃ取れないでしょ？」

そう思っていますよね。確かにその通りです。だからこそ価値があるんです。

旅館業許可を取るためには、保健所の基準（トイレの数や洗面所の仕様など）はもちろん、消防署の基準（自動火災報知設備や誘導灯など）、そして何より厳しい建築基準法（用途変更や検査済証の有無など）をすべてクリアしなければなりません。これ、DIYレベルじゃ絶対に無理です。

例えば、「トイレは定員何名に対していくつ必要か」とか、「窓の大きさは床面積の何分の一以上ないとダメか」とか、細かい規定が山のようにあります。これを無視して工事を進めてしまい、後から「許可が下りないので壁を壊してやり直し」なんてことになったら……目も当てられませんよね。

ここで、私の「行政書士×建設業」というハイブリッドな立ち位置が活きてくるんです。私は行政書士として法律の条文を読み解きながら、建設業者として現場で図面を引きます。「この壁をあと5センチ動かせば許可が通る」「ここの窓を防火ガラスに変えれば消防法をクリアできる」といった判断が、その場で瞬時にできるんです。

この「適法性（コンプライアンス）」こそが、ラグジュアリー民泊の資産価値を担保する最大の要因です。違法なヤミ民泊が摘発されて消えていく中で、あなたの物件はずっと堂々と営業を続けられる。この安心感は、何物にも代えがたいですよ。

（出典：観光庁『住宅宿泊事業法（民泊新法）とは』）

高値売却（Exit）を見据えた出口戦略の設計

投資である以上、最終的な「出口戦略」を無視することはできません。

違法建築や、許可要件ギリギリの物件は、いざ売却しようとしても銀行融資がつかず、買い手がつきません。

一方で、適法に改修され、高稼働の実績を持つ「旅館業許可付きヴィラ」は、金融商品としての価値を持ちます。M&Aや事業譲渡のマーケットにおいて、表面利回りだけでなく、営業権（暖簾）を含めた高値での売却が可能になるのです。

「一生持ち続けるつもりだから売却なんて考えないよ」

そうおっしゃるオーナーさんもいますが、投資の世界では「いつでも売れる状態にしておく」のが鉄則です。人生何があるかわかりませんから、現金化できるルートは確保しておくべきなんです。

ここで残酷な現実をお伝えしなければなりません。世の中に出回っている民泊物件の多くは、実は「再建築不可」だったり、「検査済証がない」違法建築だったりします。こういう物件、買う時は安くていいんですが、売る時は地獄を見ます。

なぜなら、「銀行が融資してくれないから」です。

次の買い手さんが「この物件を買いたい！」と思っても、銀行が「これは違法建築なのでお金は貸せません」と言えば、キャッシュで買える大富豪以外には売れなくなってしまいます。結果、二束三文で手放すことになるんです。

しかし、私たちが手がけるラグジュアリー民泊は違います。

最初から「適法化」を前提にリノベーションを行い、必要な検査を受け、役所のお墨付き（許可証・検査済証）をもらいます。こうして作られた物件は、銀行から見ても「優良な担保資産」として評価されます。

さらに面白いのが、「収益還元法」による評価です。

ただの古い家なら「土地値＋建物の残存価値（ほぼゼロ）」でしか評価されませんが、旅館業許可があり、実際に年間数千万円の売上がある物件なら、「このビジネスが生み出す収益」をベースに価格が決まります。

つまり、あなたの物件は単なる不動産ではなく、「高収益を生み出すビジネスオーナー権」として売れるんです。これだと、建築にかかった費用の数倍の値段で売れることも珍しくありません。M&Aのマーケットでは、こうした「許可付き・運営実績付き」の優良物件は常に奪い合いになっています。

【結論】あなたの投資は「資産」になるか

ただの「空き家活用」で終わらせるか、地域一番の価値を誇る「高収益資産」を創り上げるか。

もしあなたが、安売り競争から脱却し、本物の資産を持ちたいと願うなら、その答えはラグジュアリー民泊にあります。

ここまで読んでくださったあなたなら、もうお分かりですよね。

民泊投資は、もはや「誰でもできる副業」ではありません。不動産、建築、法律、マーケティング、金融……あらゆる知識を総動員して挑む、高度な知的ゲームです。

だからこそ、パートナー選びが命運を分けます。

「許可申請だけやります」という行政書士では、建築のことがわかりません。

「工事だけやります」という工務店では、旅館業法の落とし穴に気づけません。

「運営だけやります」という代行会社では、出口戦略まで責任を持ってくれません。

私は、この業界の「分業体制による弊害」をずっと見てきました。

だからこそ、私は「行政書士」であり「建設業者」であり、自らも投資を行う「コンサルタント」であることにこだわっています。

土地探しから建築、許可申請、そして集客戦略まで。

すべての工程を一気通貫でマネジメントできる私たちチームなら、あなたの構想を「絵に描いた餅」で終わらせません。最短ルートで、最高収益を生む資産へと具現化します。

「今の予算でどんな物件が作れるか知りたい」

「持っている物件が旅館業許可を取れるか診断してほしい」

「まずは融資が引けるか相談したい」

どんな段階でも構いません。本気で資産を作りたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

一緒に、日本の宿泊市場に新たな伝説を作りましょう。