民泊サイトのおすすめ徹底比較！ゲストもホストも失敗しない選び方

こんにちは　

リゾート民泊コンシェルジュ＆行政書士の小野馨です。　

今回は、【民泊サイト】のおすすめ徹底比較！
ゲストもホストも失敗しない選び方

行政書士　小野馨

こんにちは

リゾート民泊コンシェルジュ＆行政書士の小野馨です。

今回は、【民泊サイト】のおすすめ徹底比較！
ゲストもホストも失敗しない選び方というテーマでお話します。

「今度の旅行はホテルじゃなくて、ちょっと変わった民泊に泊まってみたい！

でも、ニュースで見るようなトラブルに巻き込まれないか心配…」

「実家の空き部屋や所有している不動産を民泊として貸し出してみたいけれど、どのサイトに登録すれば一番儲かるのか、法律の手続きはどうすればいいのか分からない…」

そんなふうに悩んでいませんか？

実は、民泊サイト選びは「旅の満足度」や「ビジネスの収益」を決定づける最も重要なファーストステップなんです。

私自身、行政書士として多くの民泊事業者の立ち上げをサポートし、また一人の旅人としても世界中の民泊を利用してきた経験から、ネット上の表面的な情報だけでは分からない「リアルな実情」をたっぷりお伝えしたいと思います。

ゲストが安全かつお得に予約できる主要な民泊サイトの徹底比較
口コミや写真詐欺などのトラブルを未然に防ぐプロのチェックポイント
ホストが収益を最大化するために選ぶべきサイトと手数料の仕組み
インバウンド集客やサイトコントローラー導入などの運営戦略

失敗しない民泊サイトの選び方と徹底比較

まずは「泊まりたい人（ゲスト）」の視点で、数ある民泊サイトの中から自分にぴったりのサービスを見つけるための情報をお伝えします。

ホテルとは違う魅力がある一方で、サイトごとの特性や「落とし穴」を知らないと、せっかくの旅行が台無しになってしまうこともありますからね。

ここでは、絶対に外さないサイト選びの極意を伝授します。

サイト名	特徴・強み	こんな人におすすめ
Airbnb (エアビーアンドビー)	世界最大手で物件数が圧倒的。ツリーハウスや古城などユニークな宿も豊富。ホストとの交流が魅力。	安さや体験重視、現地の暮らしを体験したい人、暮らすように旅したい人
Booking.com (ブッキングドットコム)	ホテル予約の感覚で即時予約が可能。ホストへの挨拶などが不要で手続きが楽。キャンセル規定も明確。	安心感重視、ビジネス利用、短期滞在、やり取りが面倒な人
Rakuten STAY (楽天ステイ)	楽天ポイントが貯まる・使える。国内法に完全準拠した物件のみで安心感がある。	楽天ユーザー、国内旅行、小さなお子様連れのファミリー層
Vrbo (バーボ)	エクスペディア傘下。バケーションレンタル（別荘）特化。一棟貸しが多く大人数に強い。	二世帯旅行、サークル合宿、グループ旅行、長期滞在
STAY JAPAN	農泊や古民家、寺泊など「日本ならではの体験」に特化した日本初の公認民泊サイト。	ユニークな田舎体験や農業体験、寺泊をしたい人

格安で泊まれる穴場物件の探し方

ホテル代や航空券が高騰している今、少しでも宿泊費を抑えて「格安」で泊まりたいというのは切実な願いですよね。

でも、ただ安いだけの物件を選んで失敗するのは避けたいところ。

そこで、クオリティを維持しつつお得に泊まるための「検索のコツ」をこっそり教えます。

まず狙い目なのが、Airbnbなどのサイトにある「個室（Private Room）」カテゴリーです。

これは家を一軒まるごと借りる「まるまる貸切」ではなく、ホストが住んでいる家の一室を借りる、いわゆるホームステイスタイルです。

「知らない人と一つ屋根の下はちょっと…」と敬遠する方もいるかもしれませんが、これが実はメリットだらけなんです。

まず料金が圧倒的に安い。そして、現地のホストがガイドブックには載っていない美味しいお店や穴場スポットを教えてくれることもあります。

プライバシーが確保された鍵付きの個室であれば、安全性も十分に担保されていますよ。

次に、「長期滞在割引」を活用する方法です。多くの民泊ホストは、清掃の手間が減る長期滞在のゲストを歓迎しています。そのため、1週間以上の予約で「週割（ウィークリー割引）」、1ヶ月以上で「月割（マンスリー割引）」を設定していることがよくあります。例えば、6泊するよりも7泊して週割を適用させた方が、総額が安くなるという逆転現象が起きることもあるんです。日程に余裕があるなら、検索期間を調整してみるのが賢い技ですね。

さらに、「エリアを少しずらす」のも鉄則です。人気の観光地ど真ん中ではなく、そこから電車で1〜2駅離れた住宅街エリアを狙ってみてください。移動時間は10分程度しか変わらないのに、宿泊費が数千円安くなり、しかも地元のスーパーや商店街が近くて便利、なんていうお宝物件が見つかりやすいですよ。

トラブルや危険を回避する重要点

民泊はホテルと違って個人が管理している物件が多いため、「鍵が開かない」「部屋が清掃されていない」「掲載写真と実物が全然違う」といったトラブルや危険のリスクがゼロではありません。せっかくの楽しい旅行を台無しにしないために、予約前に必ず確認してほしい「自己防衛チェックリスト」を作成しました。

【必読】予約前のトラブル回避チェックリスト

レビューの「質」と「量」を見る：評価の星の数だけでなく、具体的なコメントを読みましょう。「評価4.8」でもレビュー件数が3件しかない場合は、サクラや身内の可能性があります。最低でも10件以上のレビューがあり、直近のレビューが含まれている物件を選びましょう。
ホストに「質問」を送ってみる：予約リクエストを送る前に、「近くにコンビニはありますか？」「チェックイン方法を教えてください」など、簡単な質問をメッセージで送ってみてください。これに対する返信の早さと丁寧さは、トラブル時の対応力に直結します。返信が24時間以上来ない、文面がぞんざいな場合は、予約を避けるのが無難です。
「写真詐欺」を見抜く：広角レンズを使って部屋を極端に広く見せているケースがあります。写真だけでなく、物件詳細に記載されている「平米数（㎡）」を必ず確認してください。20㎡以下ならビジネスホテル程度の広さ、とイメージしておくとギャップが防げます。
ハウスルールの熟読：「パーティー禁止」「全面禁煙」「静粛時間」など、独自のルールが設定されています。これを破ると高額な罰金を請求されるケースもあるので、予約前に必ず目を通しましょう。

また、Airbnbであれば「スーパーホスト」のバッジがついているホストを選ぶと、失敗する確率はグンと下がります。彼らは厳しい基準をクリアした優良ホストなので、対応がプロフェッショナルで安心感が違いますよ。

違法民泊を見抜くための法律知識

読者の皆さんに最も注意していただきたいのが、法律の許可を得ていない「違法民泊（ヤミ民泊）」の存在です。こうした物件は、消防設備が不十分で火災時に逃げ遅れるリスクがあったり、衛生管理がずさんだったり、あるいは近隣住民と深刻なトラブルを抱えていたりする可能性が非常に高いです。

では、どうやって合法な民泊かどうかを見分ければよいのでしょうか？答えは簡単です。日本の法律では、民泊仲介サイトに対して、掲載物件に「届出番号」や「許可番号」を表示することを義務付けています。

合法物件に記載されている番号の例

住宅宿泊事業法（民泊新法）：「第M000000000号」（M + 9桁の数字）
旅館業法（簡易宿所など）：「〇〇保健所指令第〇〇号」など
特区民泊：「〇〇市指令第〇〇号」など

物件詳細ページ（「リスティングの詳細」や「その他の情報」欄など）に、このような番号が記載されているかを必ず確認してください。

もし番号の記載が見当たらない場合、その物件は違法民泊の可能性が高いです。自身の安全を守るためにも、予約は絶対に避けてください。

また、観光庁が開設しているポータルサイトでは、民泊を利用する際の注意点や制度の仕組みについて詳しく解説されています。初めて民泊を利用する方は、一度目を通しておくとより安心かなと思います。

（出典：観光庁『民泊制度ポータルサイト』）

目的別のおすすめサイト使い分け術

ここまで様々なサイトや注意点を見てきましたが、「結局、自分はどのサイトを使えばいいの？」と迷ってしまう方もいるかもしれません。そこで、旅の目的やシチュエーションに応じた最適なサイトの使い分け術をご提案します。

1. 友達グループや家族三世代で「ワイワイ楽しみたい」場合

リビングで料理を作ってパーティーをしたり、広い庭でBBQを楽しんだりしたいなら、一棟貸し物件が豊富な「Vrbo」や「Airbnb」が最強です。特に「Vrbo」はバケーションレンタルに特化しているので、プール付きの豪華な別荘など、ホテルでは体験できない非日常な空間が見つかりやすいですよ。

2. 出張や一人旅で「手続きを楽に済ませたい」場合

仕事の合間に面倒なメッセージのやり取りをしたくない、確実に予約を確保したいという場合は、「Booking.com」や「楽天STAY」一択です。ホテルのような感覚でサクッと予約でき、領収書の発行もスムーズな場合が多いので、ビジネスユースには最適です。

3. 日本ならではの「ディープな体験」をしたい場合

農家に泊まって収穫体験をしたり、お寺に泊まって座禅を組んだり、古民家で囲炉裏を囲んだり。そんな特別な体験を求めているなら、「STAY JAPAN」を覗いてみてください。普通の観光旅行では味わえない、その土地の文化に深く触れる旅が待っています。

収益化できる民泊サイトの運営と掲載戦略

ここからは視点をガラッと変えて、「貸したい人（ホスト・不動産オーナー）」向けのお話をします。空き家対策や副業、あるいは本格的な投資事業として民泊を始める際、どのプラットフォームに物件を掲載するかは、売上を左右する死活問題です。プロの視点から、収益を最大化するための戦略を練っていきましょう。

掲載手数料の比較と利益の仕組み

民泊ビジネスで利益を手元に残すために避けて通れないのが、プラットフォームに支払う「手数料」の問題です。実はこの手数料、サイトによって「誰が負担するか（ホストかゲストか）」という仕組みが全く異なることをご存知でしょうか？

手数料タイプ	代表的なサイト	仕組みと特徴
スプリット型（分担型）	Airbnbなど	ホストの手数料負担は約3%と非常に軽いのが特徴。その代わり、ゲストが予約時にサービス料（約14%前後）を上乗せで支払います。ホストの実入りは計算しやすいですが、ゲストから見た総額は高くなります。
ホスト負担型	Booking.comなど	ホストが手数料（約15%前後）を全額負担します。ゲストには手数料が見えず「表示価格＝支払価格」となるため、お得感を感じさせやすく、予約転換率（CVR）が高くなる傾向があります。

一見すると、「手数料3%のAirbnbの方が絶対お得じゃん！」と思うかもしれません。しかし、スプリット型はゲストが支払う最終価格が高くなるため、競合物件と比較された際に「ちょっと高いな」と敬遠されるリスクがあります。

一方で、Booking.comのようなホスト負担型は、ホストの手取りは減りますが、ゲストにとっては「手数料なし」で分かりやすく、心理的なハードルが低いため予約が入りやすいという強力なメリットがあります。「利益率」を取るか、「稼働率」を取るか。このバランスを考えて掲載サイトを選ぶのが、賢い経営者の判断と言えるでしょう。

インバウンドに強い民泊サイトの選び方

今、民泊ビジネスで大きく稼ごうと思ったら、「インバウンド（訪日外国人）」の取り込みは絶対条件です。円安の影響もあり、海外からの旅行者は日本人旅行者よりも滞在期間が長く、宿泊単価も高い傾向にあるからです。

日本政府観光局（JNTO）のデータを見ても、訪日外客数はコロナ禍前の水準まで急速に回復しつつあり、地方部への宿泊需要も高まっています。この巨大なマーケットを逃す手はありません。

（出典：日本政府観光局（JNTO）『訪日外客数（年・月別）』）

では、どこのサイトを使えば彼らにアプローチできるのでしょうか？

欧米・オーストラリア系：圧倒的に「Airbnb」が強いです。彼らにとって「民泊を探す＝Airbnbを開く」というのが常識になっています。
アジア系（特に東南アジア）：「Agoda」や「Booking.com」のシェアが高いです。特にAgodaはクーポンやセールが豊富で、価格に敏感なアジア層に支持されています。
中華圏：以前は「Tujia（途家）」などが強かったですが、https://www.google.com/search?q=%E7%8F%BE%E5%9C%A8%E3%81%AFAirbnb%E3%82%84Booking.comも広く使われています。

結論としての戦略

まずは世界的な知名度が抜群の「Airbnb」に登録してベースを作りましょう。その後、オペレーションに慣れてきたら「Booking.com」や「Agoda」にも掲載を広げ、世界中の旅行者を取りこぼさないようにするのが王道の勝ちパターンです。

集客できる自社サイトの作り方

「OTA（予約サイト）に手数料を払いたくないから、自分で自社予約サイト（公式サイト）を作りたい」というご相談をよく受けます。お気持ちは痛いほど分かります。売上の15%もの手数料が削減できれば、利益は大幅にアップしますからね。

自社サイトを作る手段としては、WordPressで構築したり、民泊・ホテル専用の予約エンジンである「CHILLNN（チルン）」や「StayX」などを導入したりするのが一般的です。これらを使えば、デザイン性が高く、スマホでも予約しやすいサイトが比較的簡単に作れます。

しかし、ここで厳しい現実をお伝えしなければなりません。

作っただけでは、誰も自社サイトを見てくれません。

「地名 + 民泊」などのキーワードでGoogle検索の上位に表示させるのは、大手サイトがひしめく現在、至難の業です。無名の個人民泊サイトに、検索から直接たどり着くゲストはほぼゼロだと思ってください。

ではどうすればいいのか？おすすめの戦略は「ハイブリッド型」です。

最初はAirbnbなどの大手OTAで集客し、実際に泊まってくれたゲストに対して「次回からはこの公式サイトから予約すると10%OFFですよ」といったカードを渡したり、メルマガを送ったりして、リピーターを自社サイトへ誘導するのです。これなら広告費をかけずに、手数料のかからない直予約を徐々に増やすことができますよ。

サイトコントローラーで管理を効率化

「https://www.google.com/search?q=Airbnb%E3%81%A8Booking.com、それに楽天STAYも…」と、販路を広げれば広げるほど発生する恐怖のリスク、それが「ダブルブッキング」です。同じ日の同じ部屋に、別々のサイトから予約が入ってしまうトラブルですね。これが起きると、どちらかのゲストにお断りの連絡を入れなければならず、最悪の場合、代わりの宿を用意するための高額な賠償金を支払うことになります。

これを人力で防ぐのは不可能です。24時間365日、画面に張り付いているわけにはいきませんから。そこで導入が必須となるのが、「サイトコントローラー（在庫管理システム）」です。

これを使えば、例えばAirbnbで予約が入った瞬間、https://www.google.com/search?q=%E8%87%AA%E5%8B%95%E7%9A%84%E3%81%ABBooking.comや他のサイトのカレンダーを「満室」に書き換えてくれます。逆にキャンセルが出れば、全てのサイトで「空室」に戻してくれます。

代表的なサイトコントローラー

Beds24：高機能で世界中のサイトと連携可能。AIによる価格調整機能なども充実。
AirHost（エアホスト）：チェックイン機能や清掃管理機能も統合されており、無人運営に強い。
Tokeet：海外製だが安価。英語に抵抗がないならコスパ良し。

月額数千円〜1万円程度のコストはかかりますが、ダブルブッキングのストレスとリスクから解放されることを考えれば、絶対に導入すべき投資です。

ホストが知るべき法律と届出番号

最後に、民泊運営の土台となる「法律」について触れておきましょう。日本の民泊サイトに物件を掲載するためには、以下のいずれかの許可・届出を取得し、その番号をサイトに入力する必要があります。これを無視した「ヤミ民泊」は、サイト側から強制的に掲載削除されるだけでなく、警察による摘発の対象となります。

1. 住宅宿泊事業法（民泊新法）

最もハードルが低く、一般的な住宅でも始めやすい制度です。都道府県への「届出」だけで営業できますが、「年間営業日数が180日以内」という厳しい制限があります。週末だけの副業などに向いています。

2. 旅館業法（簡易宿所営業）

いわゆるホテルや旅館と同じ許可です。365日フル稼働が可能ですが、用途地域の制限があったり、消防設備やフロント設置義務などのハードルが高かったりします。本格的に事業として収益を上げたいならこちらを目指すべきです。

3. 特区民泊（国家戦略特別区域法）

大阪市や東京都大田区など、特定のエリア限定の制度です。2泊3日以上の滞在が条件となりますが、365日営業が可能で、旅館業法よりも設備基準が緩和されているケースが多いです。

各予約サイトの管理画面（ホストダッシュボード）には、必ずこれらの「届出番号・許可番号」を入力する欄があります。ここに入力しないと、リスティングを公開できない仕様になっています。まずはご自身の物件がある地域の自治体窓口や、民泊専門の行政書士に相談して、どのスタイルで許可を取るべきか検討してみてくださいね。

賢く活用する民泊サイト情報のまとめ

ここまで、ゲストとホストそれぞれの視点で民泊サイトについて徹底的に解説してきました。長くなりましたので、最後に重要なポイントをまとめておきましょう。

ゲストの方へのアドバイス

安さとユニークな体験を求めるなら「Airbnb」、安心感と手軽さを求めるなら「Booking.com」や「楽天STAY」を使い分けましょう。そして予約前には、必ずレビューの内容と「届出番号」を確認して、安全で楽しい旅を実現してください。

ホストの方へのアドバイス

まずは世界最強の集客力を持つ「Airbnb」からスタートし、徐々に「Booking.com」などへ販路を拡大してインバウンドを取り込みましょう。その際は、ダブルブッキングを防ぐ「サイトコントローラー」の導入と、正しい法的許可の取得が成功の絶対条件です。

民泊サイトは単なる予約ツールではありません。それは、世界中の人々と繋がり、新しい旅の価値観に出会い、そしてビジネスの可能性を広げてくれる素晴らしいプラットフォームです。ぜひ、この記事を参考に自分に合ったサイトを賢く選んで、最高の民泊ライフをスタートさせてくださいね。

※本記事の情報は執筆時点のものです。法改正や各サイトの手数料、仕様変更が行われる可能性がありますので、正確な情報は必ず各公式サイトや管轄の自治体窓口でご確認ください。