「空室を埋めるために民泊でもやるか」…その軽い気持ちが、警察沙汰のトラブルを招きます。
こんにちは！
開業20年で電子定款と会社設立の実績5000件、行政書士の小野馨です。
今回は、不動産オーナーなら誰もが気になる【民泊のメリット・デメリット】について、綺麗事抜きで解説します。
「いや、トラブルだらけで大変だ」ネット上には相反する情報が溢れており、結局やるべきなのか判断に迷いますよね。
結論から言います。
民泊は、一般的な賃貸経営（アパート・マンション貸し）とは「全く別のビジネス」です。
賃貸が「不労所得」に近い投資だとすれば、民泊は「汗をかくサービス業」です。
その分、成功した時のリターン（収益）は賃貸の比ではありませんが、同時に背負うリスクの種類も全く異なります。
この記事では、これから民泊を検討している大家さんや投資家の方に向けて、民泊の光（メリット）と影（デメリット）を天秤にかけ、あなたが参入すべきかどうかをジャッジします。
▼ この記事のポイント ▼
- ✅ 【メリット】家賃相場の2〜3倍稼げる爆発力
- ✅ 【メリット】築古・駅遠物件でも「体験」で集客可能
- ✅ 【デメリット】最大のリスクは「近隣住民」とのトラブル
- ✅ 【デメリット】清掃やメール対応など「手間」が膨大
※なお、電子定款や会社設立の全体像やロードマップを知りたい方は、
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民泊投資の「3大メリット」！なぜ賃貸より稼げるのか？
まずは、多くの投資家を惹きつけてやまない「メリット」から見ていきましょう。
普通の賃貸経営では絶対に得られない、民泊ならではの強みが3つあります。
[画像指示: 賃貸物件（毎月定額のコイン）と民泊物件（コインが山積みになっている）の収益イメージ比較図 (alt: 民泊 賃貸 収益 比較)]
収益性：家賃相場の2〜3倍も狙える「宿泊単価」（サジェスト：収益）
最大のメリットは、やはり「収益性の高さ」です。
通常の賃貸であれば、月10万円の家賃の部屋は、どんなに頑張っても月10万円しか生み出しません。
しかし、民泊にすれば計算式が変わります。
例えば、1泊1万5千円で貸し出し、月20日稼働したとしましょう。
**15,000円 × 20日 ＝ 月商30万円**
経費（清掃費や手数料など）を差し引いても、手元に15万〜20万円残る計算になります。
つまり、通常の家賃の2倍〜3倍の利益を叩き出すポテンシャルがあるのです。
特にインバウンド需要が高いエリアや、大人数で泊まれる一棟貸し物件では、この倍率がさらに跳ね上がります。
柔軟性：使わない時は「自分の別荘」や「社宅」にできる
賃貸経営の場合、一度入居者が決まると、退去するまで（借地借家法により）オーナー自身がその部屋を使うことはできません。
しかし、民泊はあくまで「一時利用」です。
予約が入っていない日は、以下のように自由に活用できます。
* 週末は家族で遊びに行って「別荘」として使う。
* 遠方の友人が来た時の「ゲストルーム」にする。
* リモートワーク用の「書斎」として使う。
「収益を生む資産」でありながら、「自分も楽しめる」というのは、民泊ならではの大きな魅力です。
空室対策：築古や駅から遠い物件でも「体験」で集客可能
賃貸市場では、「駅近・築浅」が絶対正義です。
「駅から徒歩15分の築40年戸建て」なんて、見向きもされません。
しかし、民泊の世界では逆転現象が起きます。
外国人観光客にとっては、「駅から遠い」ことよりも「日本の古民家に泊まれる」「畳で寝られる」という体験の方が価値が高いからです。
内装を和モダンにリノベーションしたり、プロジェクターを置いてシアタールームを作ったりすることで、賃貸では借り手がつかないような物件が「予約の取れない人気宿」に化ける可能性があります。
まさに、「不動産の再生術」と言えるでしょう。
💡 3秒でわかるまとめ：
- 賃貸の家賃収入より圧倒的に高い売上が見込める。
- 空いている日は自分で使える「別荘」代わりになる。
- 「駅遠・築古」の不人気物件を、高収益物件に変えられる。
覚悟すべき「3大デメリット」と失敗リスク
「そんなに儲かるなら全員やればいいじゃないか」と思いますよね。
もちろん、そう甘くはありません。
ここからは、多くの参入者が撤退していく原因となる「デメリット」を直視しましょう。
最大のリスク「近隣トラブル」と警察沙汰（サジェスト：トラブル）
民泊運営において、最も恐れるべきは「近隣住民」です。
* 深夜に外国人ゲストがパーティーをして大騒ぎする。
* ゴミの出し方が分からず、収集日以外に大量のゴミを放置する。
* 共有の廊下でスーツケースを引きずり、騒音を出す。
こうした苦情が管理会社や保健所に入ると、最悪の場合、営業停止命令が出たり、マンションの管理組合で「民泊禁止」が決議されたりします。
ひどい場合は警察を呼ばれ、オーナーであるあなたが呼び出されて事情聴取…なんてことも現実に起きています。
「自分は住んでいないから関係ない」では済まされません。
地域社会との共生ができなければ、民泊ビジネスは一日たりとも続きません。
維持管理：清掃・洗濯・メール対応の「労働」がキツイ
冒頭で「民泊はサービス業だ」と言いました。
賃貸なら、一度入居すれば数年は何もしなくて済みます。
しかし民泊は、ゲストが入れ替わるたびに以下の業務が発生します。
* 部屋の清掃とシーツの洗濯（リネン交換）。
* 消耗品（シャンプーやトイレットペーパー）の補充。
* 予約前の問い合わせ対応（英語含む）。
* 「鍵が開かない」「お湯が出ない」といった緊急対応。
これらを全て自分でやろうとすると、あなたの自由時間は消滅します。
業者に委託することも可能ですが、その分コスト（売上の20〜30%）がかかり、利益を圧迫します。
「不労所得」を夢見て始めると、過酷な労働現実に絶望することになります。
法規制：突然の「条例改正」で営業停止になる恐怖
民泊は、法律の影響をダイレクトに受けるビジネスです。
例えば、「民泊新法（180日ルール）」の制定により、多くの違法民泊が一夜にして市場から消えました。
また、自治体によっては「住居専用地域では週末しか営業してはいけない」といった厳しい上乗せ条例を制定しているところもあります。
さらに、マンションの管理規約が改正されれば、即座に撤退を余儀なくされます。
「昨日まで合法だったビジネスが、明日から違法になる」
そんなリスクと隣り合わせであることを、常に意識しておく必要があります。
行政書士 小野馨の「ここだけの話」
デメリットばかり話してしまいましたが、これらは「事前の対策」で9割防げます。
騒音計を設置して大声を出したらアラートが鳴るようにしたり、清掃をプロに外注して仕組み化したり。
成功しているオーナーは、これらのリスクを「コスト」として織り込み済みで運営しています。
【最終判断】あなたが民泊に向いているかチェック
ここまで読んで、「よし、やるぞ！」と思った方と、「ちょっと怖いな…」と思った方に分かれたはずです。
最後に、あなたが民泊オーナーに向いているかどうか、プロの視点でジャッジします。
以下の質問に「YES」と答えられるなら、あなたは成功する資質があります。
🔍 民泊オーナー適性チェックリスト
- □ ゲスト（外国人含む）とのコミュニケーションを楽しめる
- □ トラブルが起きても、冷静に解決策を考えられる
- □ 部屋のインテリアや「おもてなし」を考えるのが好きだ
- □ 週末や夜間に緊急対応が発生しても許容できる（または委託する資金がある）
逆に、「入居者と関わりたくない」「家賃だけ振り込まれればいい」という完全な不労所得を求めている方は、民泊には手を出すべきではありません。
大人しく普通の賃貸経営（アパート・マンション）を続けるのが賢明です。
委託か自主管理か？成功への分岐点
民泊を始めるにあたって、最初に決めるべき戦略が**「運営代行（委託）」か「自主管理」か**です。
ここが利益率と手間のバランスを決める分岐点になります。
**1. 運営代行（フル委託）**
清掃、メール対応、緊急対応の全てをプロに任せる方法です。
**メリット：** 手間がゼロ。副業サラリーマンや遠方のオーナーでも可能。
**デメリット：** 売上の20%〜30%を手数料として払うため、利益が減る。
**2. 自主管理（＋部分委託）**
自分たちで運営し、清掃だけ外注する方法です。
**メリット：** 代行手数料がかからないため、利益率が最大化する。
**デメリット：** 24時間体制でゲスト対応をする覚悟が必要。
最初は「自主管理」でノウハウを溜め、軌道に乗ったら「委託」に切り替えるのが、失敗しない王道ステップです。
最初から丸投げしてしまうと、業者にカモにされたり、自分の物件の状況が把握できなくなったりするリスクがあります。
💡 3秒でわかるまとめ：
- 民泊は「不労所得」ではない。接客業を楽しめるかが鍵。
- 「時間」がないなら代行業者を使うしかないが、利益は減る。
- 最初はできるだけ自分でやってみて、仕組みを理解するのが成功の近道。
あなたが得られる未来
民泊にはリスクがあります。
しかし、そのリスクを乗り越えた先には、**「賃貸経営では絶対に届かない高収益」**という果実が待っています。
家賃収入が月10万円だった物件が、民泊にした途端に月30万円稼ぎ出す。
その余剰資金でリフォームをして、さらに物件の価値を高める。
空いている日は家族で別荘として使い、思い出を作る。
そんな豊かな不動産ライフを実現できるのが民泊の魅力です。
大切なのは、メリットだけに目を奪われず、デメリット（リスク）を正しく理解し、対策を打っておくことです。
準備さえしっかりしていれば、民泊はあなたの資産形成を加速させる最強のエンジンになります。
🚀 今日から始める「3つの行動」
- 周辺の民泊の「宿泊単価」をAirbnbでリサーチし、収益を計算してみる
- 自分が「トラブル対応」や「ゲスト交流」を苦痛に感じないか自問自答する
- もし委託する場合、信頼できる代行業者が近くにあるか検索してみる