兵庫県で民泊届出を自分でするには｜地域別の要件・書類と代行の判断

兵庫県内の住宅宿泊事業の届出は、自分で進めることができます。ただし、書類を集める前に、物件の所在地を管轄する自治体と、その場所で営業できる区域・期間を確認することが先です。

「物件は見つけたけれど、何から準備すべきか分からない」。そう感じたら、まず住所、間取り図、所有・賃貸の別を整理してください。県内でも神戸市と姫路市では制限の内容が異なり、兵庫県の案内をそのまま全市へ当てはめることはできません。

この記事では、住宅宿泊事業法による民泊を対象に、窓口の選び方から書類の準備、費用の考え方、自分で進めるか行政書士に相談するかの判断までを説明します。旅館業法の営業許可とは別の手続きです。

兵庫県で民泊届出をする前に、所在地と営業できる期間を確認する

住宅宿泊事業は年間180日が上限ですが、どの住宅でも180日営業できるわけではありません。条例で事業を実施できない区域・期間が定められている場合は、その制限も受けます。

神戸市・姫路市・尼崎市・明石市・西宮市は各市が窓口。それ以外の市町は、所在地を担当する兵庫県の健康福祉事務所（保健所）が窓口です。 県所管の担当事務所は、兵庫県の受付・相談先一覧で確認できます。

県所管と5市の違い

次の表は、物件選びで見落としやすい制限の要点です。これだけで個別物件の可否が確定するものではありません。用途地域、周辺施設、区域の重なり、解除・特例の適用を所在地の窓口で確認してください。

所在地・公式案内	まず確認したい区域・期間
兵庫県所管の市町	学校等の周辺100m以内、住居専用地域・田園住居地域、景観地区は原則として全期間不可。自然公園や温泉地などにも別の期間制限がある
神戸市	住居専用地域と学校・児童福祉施設等の周辺100mは原則として全期間不可。北区有馬町には別の期間制限がある
姫路市	学校・保育所・社会教育施設等の周辺100mは原則として全期間不可。住居専用地域・住居地域には平日の制限があり、土日や連休となる祝日の扱いを確認する
尼崎市	住居専用地域は全期間不可。学校教育施設等の敷地境界から水平距離100m以内も原則として全期間不可。学校等については、対象区域に係る全ての施設長の同意を得た場合、同意期間内で実施できる特例がある
明石市	住居専用地域は全期間不可。学校・児童福祉施設・社会教育施設等の周囲おおむね100m以内も原則として全期間不可。後者には市長が認める特例がある
西宮市	住居専用地域とその周囲100mは全期間不可。学校・公園等の敷地とその境界から100m以内も原則制限。第一種・第二種住居地域、準住居地域とその周囲100mは、他の制限区域を除き、指定された繁忙期間のみ実施可能

県所管の区域・期間は、兵庫県の制限一覧（PDF）にまとまっています。県内一律に「月曜正午から金曜正午までは禁止、週末なら営業できる」と考えるのは誤りです。県の案内では、芦屋市内は全期間実施できないとされています。

一方、神戸市には制限解除の手続きと条件があります。ただし、家主が住んでいれば自動的に解除されるわけではありません。市の調査や地域・施設との調整、区域指定等が必要です。解除を前提に物件を契約しないようにしましょう。

地図で確認した後は、住所と周辺状況を窓口へ伝える

用途地域だけでなく、学校・保育所等の位置や敷地の範囲も確認します。神戸市も、公開一覧には新設施設が載っていない可能性があるとして、現地周辺の確認を求めています。

市街化調整区域や地区計画のある場所では、都市計画の担当窓口への確認も必要です。「住宅として建っている」「不動産広告に民泊向きとある」という情報だけで判断せず、契約・改修の前に確認を進めてください。

年間180日を超える営業を考えている場合は、住宅宿泊事業以外の制度を検討することになります。ただし、民泊ができない場所なら旅館業で営業できる、という関係ではありません。制度ごとの立地・建物の条件から比較します。

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届出できる住宅と管理体制を確認する

四つの設備に加えて、居住の要件が必要

届出住宅には、台所・浴室・便所・洗面設備が必要です。さらに、次のいずれかに該当しなければなりません。

• 現に人の生活の本拠として使われている家屋
• 入居者の募集が行われている家屋
• 随時、所有者・賃借人・転借人の居住の用に供されている家屋

別荘や空き家であっても、名称だけで対象になるわけではありません。どの区分に該当し、それを何で説明できるかを整理します。入居者を募集する区分では、実際に入居者を受け入れる意思のない形式的な募集では足りません。

なお、四設備は必ず一棟の中にそろえるという意味ではありません。同一敷地内の複数棟を一体的に使う権限があり、設備を使える場合の扱いもあります。離れのある物件などは、届出の対象範囲を図面で確認してください。観光庁「対象となる住宅」

賃貸物件・マンションは「使ってよい権限」も確認

賃貸物件では、住宅宿泊事業を目的とした転貸について、賃貸人等の承諾を証する書類を確認します。分譲マンションでは管理規約を確認し、民泊について定めがない場合の管理組合への確認書類も、届出先の案内に沿って準備します。

大家の承諾、マンションの管理規約、自治体の条例は別々の確認です。 どれか一つを満たしただけでは、届出の準備は完了しません。県所管では管理組合の同意書等も独自の添付書類として案内されているため、全国共通の書類一覧だけで済ませないことが大切です。

管理業者への委託は「居室5室超」又は「宿泊中の不在」が基本

次のいずれかに該当する場合は、原則として登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が必要です。

• 届出住宅の居室の数が5を超える場合
• 届出住宅に人を宿泊させる間、事業者が不在となる場合

判断するのは宿泊定員やベッド数ではなく、居室数と実際の在・不在です。家族がいるから本人の不在を補える、とも限りません。

日用品の買物など、日常生活に通常必要な時間の範囲の一時的な不在は除かれます。また、生活の本拠とする住宅が届出住宅と同じ建物・敷地内又は隣接し、騒音等の発生を認識でき、自己管理する届出住宅の居室数の合計が5以下などの条件を満たす場合には、不在に関する例外があります。事業者自身が住宅宿泊管理業者として自ら管理する場合も、委託不要の扱いがあります。

例外の適用や居室の数え方は、実際の生活・管理方法と図面を基に確認してください。法定の委託が必要な場合は、対象となる管理業務の全部を一つの管理業者へ委託します。清掃だけを外注することとは異なります。観光庁「管理業務の委託について」

自分で進める民泊届出の手順と必要書類

1．住所・図面・運営方法を整理して事前相談する

最初の相談では、少なくとも次の情報を準備しておくと、確認したい点を伝えやすくなります。

• 物件の住所、周辺地図、用途地域
• 各階の間取り図、面積、使用予定の部屋、台所等の設備位置
• 所有・賃貸・転貸の別と、マンションの場合は管理規約
• 届出者が個人か法人か、家主の居住・不在予定、管理方法
• 希望する宿泊人数、営業日、開業時期、改修予定

これは相談のための準備リストであり、法定の添付書類一式ではありません。神戸市は、届出前・工事着工前に図面を持って事前相談するよう案内し、来庁相談には予約を求めています。神戸市の新規届出案内

図面や規約がまだ手元にない場合は、所有者・仲介会社・管理組合へ所在を尋ね、何が不足しているかを管轄窓口への相談予約時に伝えてください。住所と希望する運営方法、残っている間取り図や写真から、最初の相談に必要な資料を確認します。不明な面積・規約の内容を推測で埋めず、確認できるまで契約や工事の判断は保留します。

2．消防と建物の安全措置を確認する

区域と住宅の要件を確認したら、管轄消防署に図面と運営方法を伝え、必要な設備や手続きを確認します。建築関係・住宅宿泊事業法上の安全措置は、必要に応じて担当部署や建築士にも確認してください。

神戸市では、家主が宿泊中に不在とならず、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下などの条件を満たす場合、消防法令上は住宅として扱われます。それ以外を含め、必要設備は建物の用途・規模・運営形態で変わります。「民泊なら必ずこの警報器」「3階建てなら階段幅120cm」と一律に設備や工事を決めないでください。

神戸市の消防手続きは、事前相談、必要設備の整備、消防法令適合通知書の交付申請、立入検査、交付という流れです。神戸市消防局の民泊案内

消防への相談で何を持参し、どのように図面を整えるかは、次の記事で詳しく説明しています。

消防法令適合通知書の申請方法｜民泊の事前相談・図面・検査の進め方

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3．所在地のルールに沿って近隣へ説明する

単にポストにチラシを入れるだけでは不十分で、地域によっては対面での説明や説明会の開催まで義務付けられることがあります。

神戸市では事前の書面配布と説明会、県所管では説明会の開催内容等の報告書や配布書面などが案内されています。西宮市は説明会その他の方法で書面を用いた説明を求めています。対象者の範囲も一律ではありません。

周知を始める前に、所在地の公式様式で「誰に・何を・どの方法で説明し・何を記録するか」を確認してください。開業予定日、管理・苦情連絡先、騒音対策、ごみの保管・処理方法を具体的に整理し、配布した資料、実施日、受けた質問と回答を残します。

ごみの処理は、家庭ごみと同じ扱いにできると自己判断せず、市町の廃棄物担当窓口で処理方法を確認しましょう。説明の際に示す運営方法と、実際の契約・運営内容を一致させることが大切です。

4．自分の条件に合う書類をそろえる

次は主要な書類を整理した表です。届出者・物件・自治体によって追加書類や原本・写しの扱いが異なるため、最終確認には所在地の公式一覧を使います。

確認する条件	主な準備書類
基本となる書類	届出書、住宅の登記事項証明書、住宅の図面、欠格事由に該当しない旨の誓約書等
個人・法人の別	個人の身分関係の証明書等。法人は定款又は寄附行為、法人登記事項証明書、役員関係書類等
入居者募集中・随時居住の家屋	募集又は居住の状況を証する書類
賃貸・転貸	賃貸人・転貸人等の承諾を証する書類
分譲マンション	管理規約や、管理組合への確認・同意に関する書類
住宅宿泊管理業者へ委託する場合	管理受託契約の締結時に交付された書面の写し
自治体独自の確認	消防法令への適合を確認する書類、周知関係書類、安全措置のチェックリスト、周辺図など

県所管は兵庫県の添付書類一覧（PDF）、神戸市は神戸市の必要書類一覧（PDF）を確認してください。他の4市は、冒頭の市別リンクから各市の書類一覧・様式へ進めます。

図面は、設備位置と間取りだけでなく、各階、居室・宿泊室・宿泊者が使用する部分の面積、安全措置等を確認できるようにします。販売用の間取り図に必要事項が足りなければ補います。県の一覧では手書き図面も認められており、CADを使うこと自体が届出の条件ではありません。

5．民泊制度運営システムで届け出る

届出は原則として、観光庁の民泊制度ポータルサイトで案内されている民泊制度運営システムを利用します。入力した所在地、届出者、面積、管理方法と、添付書類の内容が一致しているか確認して提出しましょう。提出後は、窓口からの照会や不備の連絡に対応します。

神戸市の公式フローでは、書類に不備がない状態で提出されてから受理まで1〜2週間と案内されています。これは物件調査・工事・周知の期間を含む開業所要期間ではなく、県内すべてに共通する保証でもありません。希望日がある場合は、準備工程を含めて早めに窓口へ相談してください。神戸市「事業開始までの流れ」（PDF）

6．標識と運営体制を整えて開始する

神戸市の流れでは、届出受理後に交付された標識を掲示して事業を開始します。届出書を送信しただけで、準備や法令適合の確認が終わったと考えないでください。

開始後も、宿泊者名簿、衛生・安全管理、近隣からの苦情対応等が必要です。宿泊日数等は、届出住宅ごとに偶数月の15日までに前2か月分を報告します。県の案内では、宿泊実績がない場合もゼロでの報告が必要です。管理業者に委託する場合も、報告に必要な情報を受け取れるようにしておきましょう。観光庁「標識・定期報告」

費用は「届出」「物件の整備」「代行報酬」を分けて考える

神戸市の公式比較資料では、住宅宿泊事業の届出は手数料なしとされています。旅館業の許可申請費用や、住宅宿泊管理業者として登録する際の費用を、民泊の届出費用と混同しないようにしてください。神戸市の制度比較資料（PDF）

ただし、届出の手数料と、開業に必要な費用は別です。予算は次の項目に分けると、自己準備と代行の見積りを比較しやすくなります。

費用の区分	確認する内容
公的な費用・実費	届出先の案内、登記事項証明書などの取得費、郵送費等
設備・改修	消防・安全措置の確認後に必要となる機器、工事、図面等の費用
運営費	管理委託、清掃、ごみ処理等。初期費用と継続費用を分ける
行政書士等への報酬	調査、書類作成、届出代理、補正対応など、依頼範囲に応じた見積り

同じ延床面積でも、建物や管理形態、既存設備によって必要な対応は変わります。工事費・代行費は、所在地と依頼範囲に合う見積りで確認しましょう。見積りを取る際は、現地調査や図面作成、消防関係の手続き、追加補正、証明書取得費が含まれるかを確認してください。

自分で進めやすい場合・相談したい場合

自分で進める選択がしやすいのは、所在地のルールと必要書類を理解でき、図面や権利関係の資料がそろい、平日の相談や照会への対応時間を確保できる場合です。 分からない点を窓口に確認しながら準備することもできます。

一方、次のような場合は、着手前に専門家へ相談する価値があります。

• 制限区域や複数の条例条件が重なり、物件の選定から整理したい
• 賃貸人・管理組合との確認や、管理委託の条件整理が必要
• 改修を伴い、建築・消防・届出の確認を並行して進めたい
• 必要書類の作成や窓口対応に十分な時間を取れない

行政書士への届出相談と、建築士による建物の検討、消防設備業者による工事、住宅宿泊管理業者による運営管理は、役割が異なります。依頼前に、誰が何を担当するのかを確認しましょう。代行を依頼すれば区域制限がなくなる、必ず早く開業できる、というものではありません。

まずは「所在地・図面・管理方法」をそろえましょう

ご自身のライフスタイルや、本業との兼ね合いを考慮し、最も持続可能な運営スタイルを選択してください。

最初の一歩は、物件のある市町の公式案内を開き、住所、間取り図、所有・賃貸の別、家主の在・不在、希望する営業日を整理することです。そのうえで、管轄窓口へ相談し、自分で準備できる部分と支援を受けたい部分を分けていきましょう。

行政書士への相談を検討される方は、物件の所在地、現在の準備状況、困っている点を民泊のお問い合わせフォームからお知らせください。正式な依頼前に、対応可否、支援範囲、料金を確認してください。

※制度・自治体案内の確認日：2026年10月22日。物件ごとの適用や提出時の様式は、届出先の最新案内をご確認ください。