Airbnbだけで満足していませんか？その「機会損失」は、毎月数十万円にのぼるかもしれません。
こんにちは！
開業20年で電子定款と会社設立の実績5000件、行政書士の小野馨です。
今回は【民泊とBooking.com】というテーマで、熱くお話しします。
「Booking.comもやりたいけど、手数料が高いし、管理が難しそう…」
そんな悩みを抱えるオーナー様から、連日多くの相談をいただきます。
結論から言います。
**民泊で「売上の桁」を変えたいなら、Booking.comへの掲載は必須です。**
なぜなら、Airbnbを使っていない「巨大な客層（欧米の富裕層やビジネスマン）」が、Booking.comにはごまんといるからです。
確かに、Booking.comには「手数料の高さ」や「無断キャンセル（No-Show）」という独特のリスクがあります。
しかし、これらは**「正しい設定」**さえすれば、完全にコントロール可能です。
この記事では、多くのホストが恐れるBooking.comのリスクをゼロにし、Airbnbと併用して収益を倍増させるための「プロの戦略」を包み隠さず公開します。
▼ この記事のポイント ▼
- ✅ Airbnbとは客層が違う！Booking.comの圧倒的集客力
- ✅ 手数料15%で損しないための「価格上乗せロジック」
- ✅ 恐怖の「No-Show（無断キャンセル）」を封じる設定
- ✅ サイトコントローラーを使ったダブルブッキング対策
※なお、電子定款や会社設立の全体像やロードマップを知りたい方は、
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なぜ民泊運営に「Booking.com」が必須なのか？【Airbnbとの違い】
「Airbnbだけで十分じゃないの？」
そう思う方もいるかもしれません。
しかし、投資の世界に「卵を一つのカゴに盛るな」という格言があるように、民泊運営でも**「集客チャネルの分散」**は鉄則です。
もし明日、Airbnbのアカウントが何らかの理由で停止されたら、その瞬間にあなたの売上はゼロになります。
そんな悪夢を避けるためにも、世界最大級のOTA（Online Travel Agent）であるBooking.comを押さえておく必要があります。
そして何より、AirbnbとBooking.comでは「見ている世界」が全く違うのです。
[画像指示: AirbnbのロゴとBooking.comのロゴを並べ、それぞれの客層イメージ（バックパッカーとスーツ姿のビジネスマンなど）を比較した図解 (alt: "Airbnb Booking.com 比較 客層 違い")]
圧倒的な「インバウンド（欧米）」と「ビジネス客」の集客力
Airbnbは「暮らすように旅する」というコンセプト上、ユーザー層は比較的若く、観光目的の個人旅行者が中心です。
一方、Booking.comは元々ホテルの予約サイトとして成長しました。
そのため、**「出張中のビジネスマン」**や**「富裕層の家族旅行」**、そして何より**「欧米からのインバウンド客」**に圧倒的に強いのです。
特にヨーロッパ圏では、Booking.comのシェアは絶大です。
私が担当する物件でも、Booking.comを導入した途端、ドイツやフランス、オランダからの長期滞在予約が急増したケースがあります。
彼らは比較的予算に余裕があり、連泊してくれる傾向が強いため、一度捕まえれば非常に効率の良い売上になります。
Airbnbという「一つの池」だけで釣りをするのではなく、Booking.comという「大海原」に網を広げる。
これが売上アップの最短ルートです。
Airbnbは「CtoC」、Booking.comは「ホテル扱い」という決定的な差
もう一つの大きな違いは、ゲストの意識です。
Airbnbのゲストは「個人の家を借りる」という意識があるため、ホストとのコミュニケーションを楽しんだり、ハウスルールを守ろうとする意識が高い傾向にあります（CtoC）。
対して、Booking.comのゲストは**「ホテルを予約する感覚」**であなたの民泊を予約します（BtoC）。
ここがトラブルの元になりがちです。
「フロントがないなんて聞いてない」「荷物を預かってくれないのか」といったクレームが初期には起こりやすいのです。
しかし、逆を言えば、**「ホテルライクな対応」**さえ仕組み化できれば、彼らは非常にドライで手のかからない良質な顧客になります。
事前に「無人チェックインであること」を徹底して周知するメッセージ設定などが、攻略の鍵となります。
- Booking.comは欧米客とビジネス客に最強のチャネル。
- Airbnbだけだとアカウント停止リスクに対抗できない。
- ゲストは「ホテル感覚」で来るので、事前周知が重要。
手数料15%は高い？利益を削らずに掲載する「価格戦略」
Booking.comへの参入を躊躇する最大の理由、それが**「手数料」**でしょう。
Airbnbの手数料はホスト負担が3%程度（ゲスト負担が約14%）であるのに対し、Booking.comは**ホスト側が「宿泊料金の12%〜15%」**を負担しなければなりません。
「えっ、売上の15%も持っていかれるの？それじゃ利益が出ないよ！」
そう思うのは当然です。
しかし、ここで思考停止してはいけません。
ビジネスの基本は「コストを価格に転嫁すること」です。
手数料は「ゲスト負担」にできない！だから「上乗せ」が正解
Airbnbでは、システム利用料が自動的にゲストの支払額に上乗せされて表示されます。
しかし、Booking.comの表示価格は「手数料込み」の総額表示です。
つまり、Airbnbと同じ価格設定（例：1泊10,000円）でBooking.comに出すと、そこから15%引かれてしまい、手取りは8,500円に減ってしまいます。
これではやる意味がありません。
正解は、**「Booking.comの価格をあらかじめ高く設定する」**ことです。
「そんなに高くしたら予約が入らないのでは？」と心配するなかれ。
先ほども言った通り、Booking.comのユーザーは比較的高単価でも予約してくれます。
また、彼らはAirbnbの価格と比較しているわけではありません。
堂々と、手数料分を上乗せした価格で販売してください。
【図解】Airbnbと同じ手取りにするための計算式（サジェスト：手数料 計算）
では、具体的にいくらに設定すれば、Airbnbと同じ手取りを確保できるのでしょうか。
単純に15%足すだけでは足りません（逆算すると微妙に減ります）。
正しい計算式は以下の通りです。
**目標手取り額 ÷ 0.85 ＝ Booking.comでの設定価格**
（※手数料が15%の場合）
例えば、Airbnbでの手取り（ホスト受取額）を「10,000円」確保したい場合。
10,000 ÷ 0.85 ＝ **11,765円**
つまり、約18%ほど上乗せした価格設定にすれば、手数料を引かれても手元に10,000円が残ります。
サイトコントローラー（Beds24やAirHostなど）を使っている場合、この「価格の自動調整機能（チャネルごとの料金倍率設定）」が付いています。
「Booking.comはAirbnbの価格 × 1.18倍」と設定しておけば、自動的に利益を確保した状態で販売されます。
これで「手数料が高くて損をする」という問題は解決です。
行政書士 小野馨の「ここだけの話」
実は私も最初は「高いなぁ」と思っていました。
しかし、手数料15%は「世界中への広告宣伝費」と考えれば激安です。
自分でGoogle広告を出して集客しようと思えば、もっとコストがかかります。
しかもBooking.comは「成果報酬（予約が入った時だけ）」です。
価格転嫁さえできていれば、これほど優秀な営業マンはいませんよ。
- Airbnbと同じ価格で出すと、手数料分だけ損をする。
- 「目標手取り ÷ 0.85」の計算式で価格設定せよ。
- サイトコントローラーで自動計算させれば手間いらず。
最大の敵「No-Show（無断キャンセル）」を撲滅する鉄壁設定
Booking.comを始めたホストが最初にぶつかる壁、そして最大のトラウマ。
それが**「No-Show（ノーショー：無断不泊）」**です。
予約が入っていたので部屋を空けて待っていたのに、当日になってもゲストが現れず、連絡も取れない。
電話をしても繋がらない。
結局、売上はゼロになり、部屋を遊ばせただけの損失が残る。
この現象は、Booking.comのデフォルト設定が「現地決済（Cash on Arrival）」になっている場合に頻発します。
ゲストからすれば、クレジットカード情報を登録せずに予約できるため、「とりあえずキープしておこう」という軽い気持ちで予約し、そのまま忘れてしまうのです。
しかし、これもシステム設定一つで完全に防ぐことができます。
「現地決済」は自殺行為！「事前決済（オンライン決済）」の導入法
民泊運営において、Booking.comでの**「現地決済」は自殺行為**です。
フロントにスタッフが常駐しているホテルならまだしも、無人運営が基本の民泊で、現地で現金を回収するのは不可能です。
必ず**「事前決済（オンライン決済）」**の設定を行ってください。
方法は大きく分けて2つあります。
1. **Booking.comペイメントを利用する**
Booking.comがゲストから代金を回収し、後日ホストに振り込んでくれる公式サービスです。
最も手軽ですが、導入には審査が必要だったり、振り込みサイクルが遅い（チェックアウトの翌月など）というデメリットがあります。
2. **Stripe（ストライプ）と連携する**
こちらがプロの推奨です。
サイトコントローラー（Beds24など）を経由して、決済代行会社であるStripeと連携させます。
これなら、予約が入った瞬間に自動でゲストのカードに課金（または与信枠確保）を実行できます。
もしカードが無効であれば、即座に予約をキャンセル扱いにできるため、部屋を無駄にブロックされることがありません。
「予約＝入金確定」の状態を作らない限り、Booking.comは怖くて使えません。
必ず開業前にこの決済ルートを確立してください。
サイトコントローラー（Beds24など）との連携でダブルブッキングを防ぐ
もう一つのリスクが**「ダブルブッキング（重複予約）」**です。
AirbnbとBooking.comの両方で同じ日に予約が入ってしまう事故です。
これを防ぐために必須なのが、**「サイトコントローラー（Beds24, AirHost, ねっぱん！など）」**です。
これは、複数のOTA（予約サイト）のカレンダーをリアルタイムで同期させるシステムです。
Booking.comで予約が入ったら、瞬時にAirbnbのカレンダーを「ブロック（予約不可）」にしてくれます。
iCal（アイカル）という簡易的な同期機能もありますが、同期に数十分のタイムラグがあるため、繁忙期にはタッチの差でダブルブッキングが起きます。
API連携ができる有料のサイトコントローラー（月額数千円〜）を導入することは、安眠を手に入れるための必要経費です。
これさえあれば、管理の手間はAirbnb単体の時とほとんど変わりません。
行政書士 小野馨の「ここだけの話」
「Booking.comはキャンセルが多い」と嘆くホストの9割は、キャンセルポリシーの設定が甘いです。
「直前までキャンセル無料」にしていませんか？
私は「予約時から50%」「14日前から100%」など、強気のキャンセルポリシーを設定しています。
それでも予約は入りますし、キャンセルされてもキャンセル料が入るので、逆に儲かることすらありますよ。
- 現地決済はNG。Stripeなどを導入し「事前決済」を徹底せよ。
- サイトコントローラーなしの複数サイト運営は事故の元。
- キャンセルポリシーを厳しく設定し、取りこぼしを防ぐ。
あなたが得られる未来
Booking.comへの掲載は、あなたの民泊ビジネスを「個人商店」から「グローバル企業」へと進化させる大きな一歩です。
確かに、設定やシステム連携には最初のハードルがあります。
しかし、一度その仕組みを作ってしまえば、世界中から絶え間なく予約が舞い込む「集客マシーン」が完成します。
Airbnbの予約が静かな時期に、Booking.comからの通知が鳴り止まない。
手数料を差し引いても、以前より遥かに高い売上が口座に振り込まれる。
そんな未来が待っています。
「面倒くさい」を乗り越えた先にしか、競合を出し抜く果実はありません。
さあ、今すぐアカウントを開設し、世界への扉を開きましょう。
🚀 今日から始める「3つの行動」
- Booking.comのパートナー登録（無料）を済ませる
- サイトコントローラー（Beds24など）の無料トライアルに申し込む
- 宿泊価格を計算し、Airbnbの価格の1.18倍に設定する