民泊の損益分岐点とは、売上と経費が相殺され利益がゼロになる地点を指します。ただし、損益分岐点を超えたことと、返済や納税を済ませても現金が残ることは別です。
「月々の予約は入っているはずなのに、なぜか手元に現金が残らない」。その原因を調べるには、売上から何を引いているか、稼働率を何日で割っているか、いつ入金・支払いがあるかを分けて確認します。
この記事では、一棟貸しの仮定例で計算方法を示し、営業可能日数と資金残高を踏まえて、継続・改善・撤退を見直す手順を解説します。個別の投資・借入・税務判断を勧めるものではありません。例の金額は全国相場や実際の運営実績ではなく、ご自身の見積書・契約・実績に置き換えるための数字です。
まず、売上・変動費・固定費を同じ期間でそろえる
損益分岐点を計算する前に、対象を「この一棟の一年間」などと決めます。月額の家賃と年額の売上をそのまま比べないことが出発点です。
| 項目 | 収支表に入れる内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 売上 | 宿泊料、事業者が受け取る清掃料金など | OTAの振込額と同じとは限らない |
| 変動費 | 売上連動のOTA・運営代行手数料、宿泊に応じた消耗品費、退室後の清掃費など | 清掃は一泊ごとではなく一滞在ごとの場合がある |
| 固定費 | 家賃、通信基本料、定額管理料、保険料など | 予約ゼロでも発生する費用を確認する |
| 営業利益 | 売上－変動費－固定費 | 減価償却費を含むか明示し、支払利息・所得に対する税金とは分ける |
| 現金収支 | 実際の入金－実際の支払い | 借入元本返済、設備購入、納税なども含めて確認する |
水道光熱費や管理費には、基本料金と従量料金が混在することがあります。費目名だけで固定費・変動費を決めず、契約の請求方法で分けてください。修繕などの不定期支出も、年間の見込みと支払月の両方を整理します。別荘を運営する場合の費目と確認資料は、別荘民泊の維持費と予備資金で整理できます。
清掃料金とOTA手数料を「相殺できる」と決めつけない
ゲストから清掃料金を受け取る場合は、その収入と清掃業者への支払いを分けて記録します。同額でも、受け取る清掃料金がOTA手数料の計算対象なら、手数料分まで相殺されるわけではありません。
また、OTAや運営代行会社の手数料は、契約・プランによって料率や計算対象が違います。「宿泊料だけに掛かるのか」「清掃料金も対象か」「最低料金や別料金があるか」を確認します。特定のプラットフォームの料率を、すべての物件に当てはめないでください。 掲載先ごとの費用と運用条件を比べる場合は、民泊サイトの比較と掲載先の選び方も確認してください。
損益分岐点は「固定費÷一泊あたり限界利益」で求める
限界利益は、売上から変動費を引いた金額です。固定費を支払う前の金額であり、最終的な利益や手元現金ではありません。
同じ販売単位・期間で、平均単価と一泊あたり変動費を一定と仮定すると、次のように計算できます。
- 一泊あたり限界利益＝一泊あたり売上－一泊あたり変動費
- 損益分岐点泊数＝対象期間の固定費÷一泊あたり限界利益
- 限界利益率＝限界利益÷売上
- 損益分岐点売上高＝対象期間の固定費÷限界利益率
基本式の考え方は、中小機構 J-Net21「損益分岐点を使った目標売上高」でも確認できます。
一泊あたり限界利益がゼロ以下なら、この式で固定費を回収できる泊数は求められません。予約を増やす前に、料金や費用の条件を見直す必要があります。
一棟貸しの年間計算例
以下は、一棟を一組に貸す施設を想定した説明用のモデルです。「一泊」は一人泊ではなく、一棟を一泊販売することを意味します。一室単位で販売する場合は室泊で計算し、棟泊・室泊・人泊を混ぜないでください。
| 条件 | 仮定値 |
|---|---|
| 宿泊料 | 一棟一泊20,000円 |
| 平均宿泊数 | 一滞在2泊 |
| ゲストから受け取る清掃料金 | 一滞在6,000円 |
| 清掃業者への支払い | 一滞在6,000円 |
| OTA手数料 | 宿泊料と清掃料金の合計の15％と仮定 |
| その他の変動費 | 一棟一泊1,000円 |
| 年間固定費 | 2,400,000円。うち減価償却費240,000円、その他の現金支出を伴う固定費2,160,000円 |
固定費には家賃、定額管理料、通信基本料、保険などを含むものとします。支払利息、所得に対する税金、借入元本返済、追加の設備購入はこの営業損益の計算には含めず、後で別に確認します。消費税・宿泊税等の計算や預り金は省略したモデルです。実際の収支表では、税込・税抜の方式をそろえ、税の支払額を別途反映してください。
一泊あたりに直すと、計算は次のとおりです。
- 売上：20,000円＋6,000円÷2泊＝23,000円
- OTA手数料：23,000円×15％＝3,450円
- 清掃費：6,000円÷2泊＝3,000円
- 変動費合計：3,450円＋3,000円＋1,000円＝7,450円
- 限界利益：23,000円－7,450円＝15,550円
- 損益分岐点泊数：2,400,000円÷15,550円＝約154.34泊
平均値を使ったモデル上は、年間155棟泊以上で営業損益がプラスになる計算です。年間154棟泊なら5,300円の赤字、155棟泊なら10,250円の黒字になります。実際には滞在の組み合わせで清掃回数が変わるため、予約単位でも計算し直します。
このモデルの限界利益率は約67.61％、損益分岐点売上高は約355万円です。宿泊料だけでなく清掃料金を含む売上である点に注意してください。
稼働率の分母と営業可能日数をそろえる
同じ155棟泊でも、365日を分母にすれば約42.5％、180日を分母にすれば約86.1％です。どちらも計算はできますが、意味が違います。「稼働率50％なら安心」といった比較は、分母と費用条件が不明なままではできません。
収支計画には、少なくとも次の二つを併記すると判断しやすくなります。
- 暦日ベースの稼働率：販売した棟泊数÷対象期間の暦日数
- 計画上の販売可能日ベースの稼働率：販売した棟泊数÷その物件で販売可能と見込む日数
複数室を別々に販売する施設なら、販売室泊数を、各室の販売可能泊数の合計で割ります。一棟貸しの数字と直接比較しないでください。
民泊新法の180日は「必ず売れる180日」ではない
住宅宿泊事業法に基づく民泊は、人を宿泊させる日数が年間180日を超えないことが前提です。日数の計算期間は4月1日正午から翌年4月1日正午までで、自治体の条例によって実施期間がさらに制限されることもあります。観光庁の制度説明・よくあるご質問
会計上の一年間とこの法定の計算期間が異なる場合は、それぞれの期間で集計できるようにします。この法定日数は届出住宅ごとの管理です。複数室の販売室泊数を、そのまま法定の宿泊日数に置き換えないでください。
そのうえで、自己利用、休業、修繕、清掃体制などを反映した販売可能日数と、需要を踏まえた販売見込泊数を分けます。180日を12か月で割った15日は月ごとの法定上限ではありません。繁忙期と閑散期の偏りを入れた年間計画が必要です。
先ほどの例で販売可能日数を150日とすると、年間155棟泊は達成できません。150棟泊売れても営業損益は67,500円の赤字です。予約を増やす工夫だけでは解決できず、単価・費用・運営条件を見直す必要があります。
旅館業の許可や特区民泊の認定を受ける場合を、民泊新法の180日と一括りにすることもできません。制度ごとの条件を整理する場合は、民泊の営業日数と制度の違いをご覧ください。制度の変更だけで売上が増えると決めず、立地・設備・手続き・追加費用も確認します。
単価・泊数・平均滞在日数が変わるとどうなるか
前の仮定を基準に、一つの条件だけを変えると次のようになります。いずれも年間固定費は240万円です。
| ケース | 一泊あたり限界利益 | 年間販売泊数 | 年間営業損益 |
|---|---|---|---|
| 基準の条件 | 15,550円 | 160棟泊 | 88,000円 |
| 販売泊数が減る | 15,550円 | 140棟泊 | ▲223,000円 |
| 宿泊料が10％下がり18,000円になる | 13,850円 | 160棟泊 | ▲184,000円 |
| 平均滞在が2泊から1泊になる | 15,100円 | 160棟泊 | 16,000円 |
清掃料金と清掃費が同額でも、一泊滞在が増えると、このモデルでは清掃料金に掛かるOTA手数料の負担が増えます。清掃料金を受け取らない契約なら、清掃回数の増加による影響はさらに異なります。
値下げで予約が増えても利益が増えるとは限りません。まず「単価が下がる」「販売泊数が減る」「清掃回数や管理費が増える」という不利な条件を入れ、複数の変化が重なった場合も確認してください。安全性や法令適合に必要な支出を削って帳尻を合わせることは避けます。
黒字でも現金が減る理由を確認する
年間160棟泊の基準例では、営業利益は88,000円です。ここから手元資金の動きを見るには、減価償却費と借入返済などを調整します。
減価償却費は、設備などの取得費を使用期間に配分する費用で、その年に同額の現金が出ていくとは限りません。一方、借入元本の返済は現金が減っても、営業費用にはなりません。支払利息とは分けて把握します。
仮に、減価償却費240,000円、支払利息60,000円、元本返済360,000円とし、入金・支払いの時期のずれや追加投資がないものとすると、次のようになります。
88,000円＋240,000円－60,000円－360,000円＝▲92,000円
入金額368万円から、変動費119万2,000円、現金支出を伴う固定費216万円、利息6万円、元本返済36万円を引いても、同じ結果になります。
営業黒字でも、納税前の段階で年間92,000円の現金減少です。さらに納税や設備更新があれば、その支出を加えて確認します。逆に、新規借入で残高が増えても、利益が増えたわけではありません。
税務上の必要経費と現金支出の時期も一致するとは限りません。個人の所得税・住民税は必要経費にならず、家事利用が混在する費用は区分が必要です。実際の申告上の扱いは税理士や税務署に確認してください。国税庁「必要経費の知識」
年間の合計だけでなく、月末残高を見る
月ごとに「月初残高＋入金予定－支払予定＝月末残高」を並べます。宿泊日とOTAの入金日が違う場合、予約があっても支払いに使える現金はまだないことがあります。
借入返済、税金、保険の年払い、設備修繕、予約の取消し・返金も入れ、残高が最も少なくなる月を確認します。初期費用と開業後の運転資金が未整理なら、民泊の初期費用と資金計画から整理できます。
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民泊の初期費用はいくら？物件別の内訳と見積り前の予算の立て方
「民泊を始めたいけれど、結局トータルでいくらかかるのか分からない」。最初の予算づくりで大切なのは、家具や申請の費用だけでなく、物件の確保、建築・消防、開業準備、売上が入るまでの資金を分けて足し上げるこ ...
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開業が遅れる場合も、実際に支払う家賃等と、実現しなかった売上を分けます。例えば固定費17万円が3か月発生すれば支出は51万円ですが、見込売上をそのまま足して「現金の損失」とするのは不適切です。予定どおり営業した場合との差を比べるなら、売上に対応して発生したはずの変動費も考慮します。
撤退ラインは、一律の稼働率ではなく自分の条件で決める
稼働率や赤字の継続月数だけで、すべての民泊に共通する撤退基準は決められません。季節性、残りの営業可能日数、資金残高、改善に必要な費用、解約条件が異なるためです。
「すでに多額を使ったから続ける」という理由だけでなく、ここから続けた場合と、終了した場合に、どの支払いと回収が残るかを比べます。売却できる設備や返還される敷金などまで、すべて回収不能な費用として扱わないことも大切です。
1．改善する対象と、再確認する日を決める
単価、販売泊数、平均滞在日数、清掃・管理費のどれが計画から外れたのかを分けます。改善策ごとに必要な支出と効果の見込みを書き、資金に余裕があるうちに再確認日を決めてください。改善する根拠がないまま、繁忙期への期待だけで計画を延長しないようにします。
2．資金の下限を、撤退に必要な支出から逆算する
解約予告期間中の家賃、原状回復、備品の処分、予約の返金、未払い費用などを確認します。売却代金や敷金返還は、金額だけでなく入金時期と不確実性も見込みます。事業をやめても借入の返済義務が自動的になくなるわけではありません。
「残高がゼロになるまで営業する」のではなく、終了に必要な支払いと生活資金を圧迫しないかを確認するための下限を設定します。全員共通の金額や「何か月分あれば安全」という保証はありません。
3．継続・縮小・終了を同じ期間で比べる
各案について、今後の入金、維持費、追加投資、終了費用、回収可能額を同じ期間で並べます。一般賃貸への転用や事業譲渡にも、契約・許認可・税務上の確認が必要です。「売ればすぐ現金になる」「他の事業者にそのまま許可を渡せる」とは考えないでください。
資金不足が見込まれるときは、支払期限を過ぎる前に金融機関や税理士などへ相談します。新たな借入だけで収支の問題が解決するとは限りません。公庫への相談と許認可準備の関係は、民泊融資と許認可の準備で整理しています。
最後に確認したいのは「何泊必要か」と「その泊数を見込めるか」
まず、実際の契約から一泊あたり限界利益を出し、同じ期間の固定費で割ります。次に、その泊数が制度上・運営上可能か、需要を踏まえて見込めるかを確認します。そして、返済・納税・設備更新を含めた月ごとの残高まで見る。この順序で、売上だけでは見えない問題を整理できます。
物件の所在地や営業形態によって、収支計画の前提となる営業可能日数・設備・手続きが変わります。許可・届出の要件を整理したい場合は、所在地、建物の概要、予定する営業形態をまとめて、民泊の許可・届出について相談するからお問い合わせください。収益や融資、許可取得を保証するものではなく、税務・経営判断はそれぞれの専門家に確認する内容です。
