【最新2026年】インバウンド民泊需要の正体｜富裕層が熱狂する「聖域」の作り方

行政書士　小野馨

こんにちは！
リゾート民泊コンシェルジュの行政書士の小野馨です。
今回は【インバウンド民泊需要の正体2026。富裕層が熱狂する「聖域」の作り方】についてお話します。

「過去最高の訪日客数」というニュースを見るたび、焦りを感じていませんか？

周りは満室なのに、なぜ自分の物件だけ予約が入らないのか。

あるいは、これから参入して本当に間に合うのかという不安。

断言します。

インバウンドバブルは弾けたのではなく、「本物しか生き残れないフェーズ」へと進化しただけです。

ただ部屋を提供するだけの民泊は、価格競争の波に飲まれて消えていきます。

行政書士として5000件以上の現場を見てきた私が、民泊運営チームと共に得たデータと実務の観点から、2026年以降の勝ち筋となる「聖域化戦略」を公開します。

※なお、リゾート民泊について全体像を知りたい方は、
『リゾート民泊の教科書』
をブックマークして、辞書代わりにお使いください。

【現状分析】2026年、インバウンド民泊需要は「回復」から「深化」へ

街を歩けば外国人観光客を見かけない日はないほど、インバウンド市場は完全に活気を取り戻しました。

しかし、ここで「観光客が戻ったから、とりあえず民泊をやれば儲かる」と考えるのは早計です。

2023年〜2024年の「リベンジ消費」による回復期は終わり、2026年は需要の質が劇的に変化する「深化（Deepening）」のフェーズに入っています。

統計が証明する「客単価アップ」と二極化の衝撃

「円安だから日本に来る」というニュースを耳にすると、外国人観光客は「安さを求めて来日している」と思いがちです。

確かに、コンビニやドラッグストアでの消費はその傾向があるかもしれません。しかし、宿泊需要に関しては、この認識のままでは大きなチャンスを逃してしまいます。

観光庁の訪日外国人消費動向調査（2024-2025年推移）を見ても明らかですが、富裕層の旅行消費額は右肩上がりで伸びています。

特に欧米豪（ヨーロッパ、アメリカ、オーストラリア）、中華圏華僑からの旅行者は、1回の滞在で1人あたり100万円以上を使うことも珍しくありません。

彼らが求めているのは、ビジネスホテルのような画一的な箱ではなく、「日本の文化に浸れる、広くて快適なプライベート空間」です。

既存のホテルではこのニーズを満たす部屋（スイートやコネクティングルーム）が圧倒的に不足しており、ここに高品質な民泊（バケーションレンタル）の巨大な需要空白地帯が存在します。

清掃が行き届き、邪気がなく、静寂が保たれた空間。

この「見えない快適さ」にお金を払うのです。逆に言えば、どんなに新築でも、氣が澱んでいれば彼らは二度と戻ってきません。

したがって、これから参入するのであれば、目指すべきは「安くて便利な宿」ではありません。

1泊5万円〜10万円以上の価格設定でも、「ここに泊まりたい」と指名されるだけのコンセプトと空間の純度を高めることが、最も確実な収益化のルートとなります。

団体爆買いから「個の精神的体験」へのシフト

かつてのインバウンドといえば、大型バスで乗り付け、家電量販店で爆買いする中国人観光客のイメージが強かったかもしれません。

しかし、今はそのフェーズも過ぎ去りました。スマートフォンで情報を得た個人旅行者（FIT）が、ガイドブックにも載っていないような地方のディープなスポットを目指すようになっています。

彼らの目的は「モノ消費」から「コト消費」、さらには精神的な充足を求める「イミ消費」へと移行しています。

「ただ泊まる」のではなく、

• その土地の暮らしを体験する
• 古民家で囲炉裏を囲む
• 朝の静寂の中で瞑想する

といった体験そのものに価値を見出しています。

特に、都市部の喧騒を離れたリゾート地や地方都市において、この傾向は顕著です。

これは、私たち日本人にとっても大きな示唆を与えてくれます。

西洋風のモダンなインテリアよりも、畳、障子、縁側といった「日本古来の様式美」の方が、圧倒的に彼らの琴線に触れるのです。

つまり、2026年の需要に応えるためには、無理に海外風のオシャレな部屋を作る必要はありません。

むしろ、日本の伝統や地域の特性を深く掘り下げ、それを「翻訳（言語化・視覚化）」して伝えることこそが、最強の差別化戦略となります。

あなたの物件にある「古さ」や「田舎っぽさ」こそが、世界に誇れる武器になるのです。

なぜ今、日本の「地方民泊」が選ばれるのか？円安を超えた価値

「東京や大阪のゴールデンルートはもう飽きた」——

そんな声が、リピーターとなった外国人観光客から聞こえてきます。

彼らが次に目指すのは、ガイドブックに載っていない日本の原風景、すなわち地方（ローカル）です。

しかし、彼らは単に「田舎ならどこでもいい」わけではありません。そこにある「静寂という贅沢」と「手つかずのエネルギー」を求めているのです。

モノ消費からコト消費、そして「イミ消費」へ

「地方には何もないから人が来ない」というのは、私たち日本人の思い込みに過ぎません。

むしろ、海外の富裕層にとっては「何もないこと」こそが最大の価値になり得ます。

彼らの消費行動は、ブランド品を買う「モノ消費」から、体験重視の「コト消費」を経て、現在は「イミ消費（Meaningful Travel）」へと進化しています。

イミ消費とは、その土地の文化保全に貢献したり、歴史的な背景を持つ場所に身を置くことで、自己の内面を豊かにする旅のスタイルです。

風水の視点で見ても、都市部は多くの人の念や電磁波が交錯し、「気」が乱れがちです。

対して、日本の地方にある里山や海辺は、大地からのエネルギーがダイレクトに感じられる「パワースポット」そのものです。

都会の喧騒で疲弊した彼らの魂（ソウル）は、無意識のうちに「枯渇した気をチャージできる場所（サンクチュアリ）」を求めて日本へやってくるのです。

したがって、地方で民泊を開業するなら、無理に最新設備を揃えて都会を模倣してはいけません。

むしろ、囲炉裏の火、畳の匂い、虫の声といった「その土地本来の氣」を阻害しない空間づくりを心がけてください。

それが、世界中のどこにもない唯一無二の価値となります。

日本独自の「精神性」という観光資源

京都の寺院が人気なのは周知の事実ですが、これからは名もなき地方の「祈りの空間」にも注目が集まります。

欧米の文化が「石と征服の文化」であるのに対し、日本は「木と共生の文化」です。

豪華なシャンデリアよりも、庭に落ちる影の美しさや、障子越しに入る柔らかな光。

この「引き算の美学（Zen Style）」こそが、世界が憧れる日本の精神性です。

空間づくりにおいても、この「精神性」をインストールすることが重要です。

これは高額なリフォーム費用をかけずとも、家具の配置や不要なものを削ぎ落とすことで実現可能です。

あなたの物件が、単なる宿泊場所ではなく、ゲストが自分自身と向き合える「精神の整う場所」として機能したとき、価格競争とは無縁のブランドが確立されます。

地方民泊の成功の鍵は、ハード（建物）の豪華さではなく、そこに流れるソフト（精神性）の深さにあるのです。

富裕層インバウンドの行動心理学。彼らが1泊10万払う「3つの聖域要件」

「お金持ちだから、金箔貼りの豪華な部屋が好きなのだろう」というのは、典型的な誤解です。

真の富裕層（超富裕層）は、成金的なギラギラした豪華さをむしろ嫌います。

彼らが求めているのは、社会的な地位や重圧から解放され、一人の人間に戻れる「精神的な隠れ家（サンクチュアリ）」です。

1泊10万円以上の価格設定でも予約が絶えない施設には、必ず以下の「3つの聖域要件」が満たされています。

要件1：圧倒的なプライバシーという名の「結界」

富裕層にとって、最大の贅沢は「誰にも邪魔されないこと」です。

隣の部屋の話し声が聞こえる、窓の外から視線を感じる、といった環境は論外です。

物理的な防音対策はもちろんですが、重要なのは心理的な安心感です。

これらは、彼らにとって強力な「結界」として機能します。

風水的にも、プライバシーが守られた空間は「氣が漏れない」ため、エネルギーが蓄積されやすくなります。

逆に、外からの視線（殺気）にさらされる場所では、どんなに休息しても気力が回復しません。彼らが求めているのは、鎧を脱いで無防備になれる安全地帯なのです。

要件2：「本物」のアートと伝統工芸が放つ波動

内装にお金をかける際、安易な「和風プリントの壁紙」や「プラスチック製の模造品」を選んではいけません。

富裕層は審美眼が肥えており、偽物が発する違和感を瞬時に見抜きます。

高価な骨董品を並べる必要はありませんが、人の手で丁寧に作られた「本物」を置くことが重要です。

地元の作家が作った陶器、手漉きの和紙を使った照明、無垢材の家具。

これらには作り手の魂が宿っており、空間に良い波動（バイブレーション）をもたらします。

逆に、細部を手抜きした安っぽい装飾は、空間全体のエネルギーを下げ、ゲストに「大切に扱われていない」という無言のメッセージを送ってしまいます。

投資すべきは広さよりも、手に触れるものの「質感と物語（ストーリー）」です。

要件3：土地の「気」と同化する体験

最後の要件は、その土地ならではのエネルギーを取り込むことです。

例えば、窓を開ければ森の香りがする、近くの川のせせらぎが聞こえる、地元の湧き水を使ったお風呂に入れる、といった体験です。

現代人はコンクリートジャングルで「土の気」から切り離されて生きています。

だからこそ、旅先ではアーシング（大地に触れること）のような根源的な体験を求めます。

ウッドデッキで裸足になれる、庭で焚き火ができるといった要素は、彼らにとって最高のアクティビティとなります。

私が支援した事例でも、豪華なカラオケ設備よりも、「縁側でただ庭を眺める時間」の方が圧倒的に満足度が高かったというケースが多々あります。

オーナーとしての役割は、エンターテイメントを提供することではなく、ゲストが土地の自然とチューニング（同調）できる環境を整えることに徹することです。

【エリア選定】競合に勝つ立地戦略。「データ」と「風水」で見る需要の源泉

「観光地に近いから」という安易な理由だけで物件を購入するのは、自殺行為に等しい判断です。

不動産は「動かせない資産」であり、立地選びの失敗は後からリカバリーがききません。

勝てるエリアを見極めるには、市場の歪みを見つける「冷徹なデータ分析」と、土地のエネルギーを読む「風水の目」の両方が必要です。

検索ボリュームと競合数のギャップを突く「AirDNA戦略」

多くの人は「人気エリア（レッドオーシャン）」に飛び込みがちですが、賢い投資家は「需要はあるのに供給が足りていない場所（ブルーオーシャン）」を狙います。

これを科学的に見つけるには、民泊データ分析ツール「AirDNA」の活用が必須です。

具体的には、ADR（平均客室単価）が高いにもかかわらず、リスティング数（競合）が少ないエリアを探します。

例えば、世界的な観光地である京都や箱根の中心部は競合が飽和状態ですが、そこから車で30〜40分ほど離れた「隠れ家的エリア」には、驚くほど高単価な需要が眠っています。

海外富裕層はレンタカーやハイヤーで移動するため、駅からの徒歩分数は重要ではありません。

むしろ、「駅から遠い」ことが「静寂」という価値に変換されます。

Googleトレンドで特定の地名の検索数が増加傾向にあるかを確認しつつ、AirDNAで稼働率の季節変動（シーズナリティ）をチェックする。このデータ分析を行うだけで、勝率は劇的に跳ね上がります。

人が集まる場所には「龍脈」がある

データで候補地を絞り込んだら、最後は現地での「肌感覚（風水）」で決断します。

古来より、繁栄する都市や聖地は、大地のエネルギーの通り道である「龍脈（りゅうみゃく）」上に位置しています。

風水の基本である「四神相応（しじんそうおう）」の地形——背後に山があり（守り）、目の前が開けていて水が流れている（繁栄）——は、現代のリゾート民泊においても最強の立地条件です。

背後の山が強風を防ぎ、前の水（川や海）が良い気を運び込む地形は、ゲストに無条件の安心感を与えます。

逆に、絶対に避けるべきなのが「丁字路の突き当たり（路殺）」や「ジメジメした低地（陰の気が溜まる場所）」です。

これらはトラブルやクレームを呼び寄せやすい凶相です。

現地に立った時、呼吸が深くなるか、それとも圧迫感を感じるか。あなたの直感は、どんなデータよりも正確にその土地の「稼ぐ力」を教えてくれます。

ただの民泊で終わらせない。高単価を維持するための「体験設計」と「設備投資」

「とりあえずIKEAで家具を揃えればいい」という考えは、大学生向けの安宿なら正解ですが、富裕層向けのリゾート民泊では命取りになります。

彼らは自宅で最高級の家具に囲まれて暮らしており、それ以下のグレードのものを見ると無意識に「安っぽい」と落胆します。

しかし、全ての家具に数百万円をかける必要はありません。投資には明確な「メリハリ（一点突破）」が必要です。

投資すべきは「水回り」と「寝具」。ここがクレームの9割を決める

限られた予算をどこに配分するか？

その答えは明確に「お風呂・トイレ・洗面所」といった水回りと、「ベッド（マットレス）」の2点です。

リビングのソファやダイニングテーブルは中級品でも許されますが、肌に直接触れる部分での妥協は、即座に低評価レビューに直結します。

風水の観点からも、水回りは「財運」を司り、悪い気を洗い流す「浄化」の場所です。

ここに水垢があったり、排水の匂いがしたり、シャワーの水圧が弱かったりすると、ゲストは無意識に不快感を覚え、リピートはありません。

逆に、オーバーヘッドシャワーや、肩湯ができる浴槽、そして広々とした清潔なパウダールームがあれば、それだけで「極上のスパ体験」として記憶されます。

また、旅の目的は「休息」です。

シモンズやシーリーといった一流ホテルの採用実績があるマットレス（厚さ30cm以上推奨）を導入してください。

「ここで寝ると、なぜか熟睡できる」という体感こそが、あなたの物件をパワースポットに変えるのです。

五感を刺激するアメニティ選定。「香り」は記憶のアンカーになる

「体験」を設計する上で最も費用対効果が高いのが、「嗅覚（香り）」へのアプローチです。

人間の五感の中で、嗅覚だけが脳の「感情・記憶」を司る部分（大脳辺縁系）にダイレクトに届きます。

業務用の無機質な洗剤の匂いは論外として、ドラッグストアで買える一般的な芳香剤も避けるべきです。

地域の特産品（ヒノキ、柚子、クロモジなど）から抽出された天然精油（エッセンシャルオイル）のアロマディフューザーを玄関に置きましょう。

ドアを開けた瞬間に広がるその土地の香りは、ゲストの脳に強烈な「アンカー（記憶の杭）」を打ち込みます。

アメニティも同様です。使い捨てのプラスチックではなく、地元のオーガニックコスメブランドと提携し、そのストーリーを書いたカードを添えて置いておく。

これは単なる消耗品ではなく、一つの「エンターテイメント」であり、ゲストが帰国後にそのブランドを取り寄せるきっかけ（＝イミ消費）にもなります。

【リスク管理】行政書士が警告する「需要の罠」と法的な撤退ライン

「インバウンドは儲かる」という光の部分ばかりが強調されますが、その影には法的な落とし穴が無数に存在します。

私や私のチームは、数々の撤退案件（廃業）を見てきましたが、その原因は「集客不足」もありますが、「法令違反による営業停止」や「近隣住民とのトラブル」です。

事業を長く続けるためには、アクセルだけでなく、高性能なブレーキ（法的知識）を持つことが不可欠です。

旅館業法（365日）と民泊新法（180日）の冷徹な選び方

これから本気で事業化するなら、目指すべきは「住宅宿泊事業法（民泊新法）」ではなく、原則として「旅館業法（簡易宿所）」の許可取得です。

民泊新法の「年間180日以内」という営業日数制限は、ビジネスとして致命的です。

繁忙期に稼ぎ、閑散期に休むというスタイルも可能ですが、固定費（家賃やローン）は365日発生します。

収益の天井が決まっている事業に、多額の投資をするのはリスクが高すぎます。

一方、旅館業法の許可を取れば365日営業が可能となり、収益性は単純計算で倍以上になります。

「旅館業法はハードルが高い」と思われがちですが、玄関帳場の免除規定などをうまく活用すれば、戸建て住宅でも取得できるケースは多々あります。

安易な新法届出に逃げず、まずは旅館業法の可能性を徹底的に探る。これが資産価値を高める第一歩です。

近隣トラブルが全てを無にする瞬間

どれだけ素晴らしい施設を作り、法的な許可を取っても、たった一人の近隣住民からのクレームで事業が頓挫することがあります。

夜間の騒音、ゴミ出しのマナー違反、敷地外への駐車。これらが積み重なると、警察への通報や、保健所への苦情につながります。

行政は住民の声を無視できません。度重なる指導に従わない場合、最悪のケースでは「許可の取り消し」処分が下されます。こうなると、投下した資金は回収不能となります。

これを防ぐための最大の防御策は、挨拶回りというアナログな「人間関係の構築」です。

そして風水的には、入り口（アプローチ）を清潔に保ち、鬼門（北東）を清めることが、外部からの「邪気（悪意あるトラブル）」を跳ね返す力となります。

ICTツールで効率化しても、ご近所付き合いという泥臭い部分だけは、オーナー自身が汗をかいて守るべき防衛ラインです。

まとめ：日本の美意識を世界へ売るという「誇りある投資」

インバウンド民泊需要は、一時的なブームから、日本の文化的価値を世界へ輸出する「産業」へと成熟しました。この波に乗ることは、単なる不動産投資以上の意味を持ちます。

確かに、法的手続きや近隣対策、そして「本物」の空間づくりには手間とコストがかかります。

「とりあえずやってみる」という軽い気持ちでは、火傷をする時代になったのも事実です。

しかし、だからこそチャンスがあります。

多くの競合が脱落していく中で、行政書士としての法務知識と、風水を活用した「気の整った空間」を提供できるオーナーだけが、富裕層からの絶大な信頼と収益を独占できるのです。

あなたの所有する物件や土地が、世界中のゲストを癒やし、彼らの人生に深い感銘を与える「聖域（サンクチュアリ）」になる。

そして、その対価として得た豊かさが、あなたの人生をも潤していく。これこそが、私が提唱するリゾート民泊経営の真の姿です。

「私の物件でもできるだろうか？」「法律の壁はどう乗り越えればいい？」
そう思われたなら、一人で悩まずにプロを頼ってください。まずはあなたの物件に眠る「可能性（気）」を診断するところから始めましょう。