コンテナホテル・コンテナ民泊は開業できる？購入前に確認する建築と許認可

コンテナを使った宿泊施設を計画するときは、本体を購入する前に、設置予定地と営業方法に合う建物を用意できるかを確認しましょう。

「置くだけだから建築確認は要らない」「中古の輸送用コンテナにベッドを置けば民泊にできる」とは限りません。コンテナの名称ではなく、設置・使用の実態、構造、土地の制限、宿泊営業の制度をそれぞれ確認する必要があります。

この記事では、コンテナホテルやコンテナハウスでの民泊を検討する方に向けて、購入・工事発注の前に確認したい順番を整理します。

コンテナも建築物に該当する場合がある

国土交通省は、継続的に使用し、随時かつ任意に移動できないコンテナは、その形態と使用の実態から建築基準法上の建築物に該当すると説明しています。建築物に該当すれば、建築基準法への適合が必要です。国土交通省「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」

「基礎に固定しない」「クレーンを使えば運べる」といった一つの事情だけで、規制の対象外とは判断できません。給排水や電気の接続方法、出入口・デッキ等の設置、継続して何に使うかも示して、建築担当窓口に確認してください。

車輪付きの製品でも同様です。車輪があることだけで、随時かつ任意に移動できる状態と認められるとは限りません。トレーラーハウスとしての扱いを希望する場合は、コンテナ建築と同一視せず、実際の移動可能性と設置状況を説明して確認する必要があります。

最初に、土地と営業方法の条件を確かめる

土地を所有していても、ホテルを建てられるとは限らない

設置予定地では、用途地域、地区計画、市街化調整区域等の制限、道路との関係を確認します。コンテナを使う計画でも、土地の利用制限を省略できるわけではありません。農地や自然公園等に関係する土地では、その場所に応じた追加の確認も必要です。

土地探しの段階では、民泊の用途地域一覧と調べ方を参考に、予定する営業制度と所在地をそろえて調べましょう。

外観も製品選びの前に確認したい点です。景観計画や地区ごとのルールがある場合、外壁の色や屋根の形などが設計に影響します。別府・由布院などの地名だけで共通の色彩基準が決まるわけではありません。所在地がどの区域に入り、どの届出・基準が適用されるかを自治体の景観担当窓口で確認します。

「民泊」という名称では、許可か届出かは決まらない

コンテナホテルとして宿泊営業を行うなら、旅館業法上の旅館・ホテル営業や簡易宿所営業等のどの区分に当たるか、所在地の保健所へ事前に相談します。施設の呼び名や客室の形だけで営業区分を決めることはできません。

住宅宿泊事業法による届出を考える場合は、コンテナが「住宅」の要件を満たすかが出発点です。台所・浴室・便所・洗面設備に加え、生活の本拠、入居者募集、随時居住のいずれかの居住要件が必要です。宿泊客だけを泊めるための施設が、設備を付けただけで住宅になるわけではありません。観光庁「対象となる住宅」

住宅宿泊事業は年間180日を超えて宿泊させることができず、条例による実施の制限もあります。通年営業の希望を含め、制度選びから確認しましょう。民泊新法と旅館業・簡易宿所の違い

中古の輸送用コンテナは、価格だけで選ばない

輸送用として丈夫に作られていることと、日本で宿泊用の建築物として適合することは別の問題です。和歌山市の案内でも、コンテナ建築には構造耐力や建築材料の品質等の規定への適合が必要とされています。和歌山市「コンテナを利用した建築物について」

購入前に、販売者から建築用として検討できる資料を取り寄せ、設計を担当する建築士へ渡してください。確認したいのは、例えば次の点です。

• 部材の材質・規格や品質を確認できる資料があるか。
• 構造図、接合部の仕様、設計条件等を提示できるか。
• 窓や出入口のために加工する場合、構造上の検討がされているか。
• 設置地の条件に合わせた基礎、接合、配置を含めて設計できるか。
• 断熱、換気、結露対策など、宿泊利用に必要な性能を検討できるか。

これは設計者に検討を依頼するための資料例です。特定の証明書を一枚そろえれば、すべて適合するという一覧ではありません。

「JIS対応」「建築用」という販売表示も、計画全体の建築確認や営業許可を保証するものではありません。反対に、輸送用コンテナという名称だけで、あらゆる製品を一律に使用不可能と決めることも避けましょう。採用する部材と設計について、必要な適合性を確認できるかを建築士が検討します。

資料が不足する製品は、購入後に調査や再設計が必要になったり、採用を見直すことになったりします。本体価格を比較する前に、宿泊施設としての計画に使用できる見通しを確かめることが大切です。

建築確認と完成後の手続きまで、発注前に整理する

建築物に該当するかという判断と、建築確認の申請が必要かという判断は分けて確認します。申請の要否は所在地、規模、用途、工事内容等によります。必要な場合は、設置・工事の前に確認を受ける計画にしてください。

既存住宅の用途変更で使われる「200㎡以下なら確認申請不要」という説明を、新しくコンテナを設置する計画へそのまま当てはめてはいけません。また、小さなコンテナを複数並べる計画では、各棟の扱いに加え、敷地全体の配置や用途も含めて相談します。

設計・施工の依頼先とは、次の分担を確認しておきましょう。

• 建築確認の要否を整理し、必要な設計・申請を行う担当者。
• 本体だけでなく、基礎・接続・設備工事まで含む工事の範囲。
• 工事監理と、必要な中間検査・完了検査への対応。
• 完成後に引き渡される図面、確認・検査関係書類、設備資料。

確認済証と検査済証は同じものではありません。検査が必要な計画では、完成後の検査まで工程に含めます。一方、検査済証があれば融資が必ず通る、物件を高値で売れるという保証にはなりません。資金調達の条件は金融機関へ別に確認してください。

消防と給排水は、本体を選ぶ段階から相談する

小さな客室でも、消防設備の確認は必要

消防法上の用途・建物の扱い、規模、宿泊の方法等により、必要な設備や手続きが変わります。「コンテナ一つずつが小さいから設備不要」と自己判断せず、客室棟と管理棟等の配置、定員、出入口、火気設備を示して管轄消防署へ相談しましょう。

消防法令適合通知書の取扱いや必要な届出・検査も、営業制度と所在地の案内に沿って確認します。設計を固めてから消防へ相談すると、配置や設備の見直しが必要になることがあります。消防庁の民泊関連案内

設備の確認と見積もりの準備は、民泊の消防設備と費用の確認手順をご覧ください。

水道・排水をつなげる見通しを先に立てる

土地にコンテナを置けても、予定人数の宿泊に対応できる給排水設備を整えられるとは限りません。水道の引込み、公共下水道への接続、浄化槽を使う場合の処理能力や放流先について、自治体の担当窓口と設計・施工の担当者に確認します。

既存の浄化槽がある土地でも、そのまま利用できるかは用途と利用内容に応じた確認が必要です。詳しくは民泊の浄化槽容量と変更時の確認を参照してください。

本体価格だけで予算を決めず、搬入、基礎、建築設備、消防設備、給排水、設計・手続きまで含む見積もりを比較しましょう。

相談前にそろえるものと、進める順番

最初から完成図面を用意する必要はありません。候補地の住所・地図、土地の資料、予定する配置・棟数、製品の仕様、宿泊定員、希望する営業方法があれば、どこを追加で調べるかを整理しやすくなります。

まず土地と営業制度の条件を確認し、次に建築士へ製品と配置の実現可能性を相談します。その過程で保健所、建築担当部署、消防署、給排水の担当部署と条件をすり合わせ、必要な工事と手続きが見えてから購入・発注を判断してください。一つの窓口の回答だけで、すべての手続きが済んだとは考えないことが大切です。

許可・届出の進め方を整理したい方は、所在地、候補製品の資料、予定する営業内容を添えてお問い合わせフォームからご相談ください。建築の適合性や設計、消防設備の設計・施工を行政書士の許認可相談だけで判断することはできません。それぞれの担当者への確認が必要であり、相談時に対応可能な範囲をご確認ください。